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2022H2地产修复三部曲总结

核心内容概述

2022年第二季度，中国房地产市场在政策支持与市场逐步恢复的背景下，出现了显著的修复迹象。主要体现在新房与二手房成交量的回升、房企拿地意愿的修复、以及部分区域市场表现优于其他地区。市场修复速度和幅度因城市能级不同而存在明显分化，一线及强二线城市率先回暖，而弱二线及三四线城市修复较慢。

主要观点

• 需求修复：2022年5-6月，全国商品房销售面积环比显著增长，其中6月环比增速达61%，高于2021年同期。二手房成交量和带看量也出现持续回升，尤其是核心城市。
• 政策影响：因城施策放宽“四限”与央行利率下调，对房地产市场形成积极影响，推动市场复苏。
• 房企拿地与开工：房企拿地意愿有所修复，集中供地流拍率趋于稳定。土地购置面积和新开工面积自5月起环比转正，但同比仍呈负增长趋势。
• 市场分化：一线城市及强二线城市的市场修复力度较强，而弱二线和三四线城市修复缓慢，市场表现不一。
• 企业表现：具备较强土储和拿地能力的房企在市场修复中更具优势，部分企业如建发房产、绿城中国、华润置地、越秀地产、滨江集团、龙湖集团等表现突出。

关键信息

1.1 地产需求修复分为三个阶段

• 5-6月销售表现释放积极信号，核心城市楼盘到访量提升。
• 重点城市平均去化率出现转暖趋势，其中广州、杭州、上海、深圳等城市表现较好，而佛山、苏州、青岛等城市表现相对平稳。
• 6月第二周全国30城商品房周度成交面积迅速上涨，之后增速放缓但仍维持正增长。

1.2 二手房市场修复

• 5-6月50城二手房成交量连续环比增长，其中核心城市群复苏较快。
• 客户带看量在疫情周期中震荡回升，6月数据为预估值，显示市场修复潜力。
• 二手房交易量提升有助于改善性楼盘的成交回暖。

1.3 土地购置与新开工面积

• 房企拿地意愿修复，流拍率趋于稳定。
• 土地购置面积和新开工面积自5月起环比转正，同比跌幅收窄。
• 2022年H2新开工面积预计同比下降，但2023年H1市场供应或受其影响。

1.4 需求修复与供给侧优化

• 需求修复斜率决定供给侧优化程度，销售表现良好的房企更可能扩大市场份额。
• 6月销售表现强劲，但销售修复带动新开工与土拍市场修复仍需时间。

3.1 新房供货减少影响

• 2022年新开工预计同比下降30%，对2023年H1新房市场供应产生影响。
• 土储充足的房企有望在2023年H2占据更多市场份额，提升行业排名。

3.2 高拿地强度与土储覆盖

• 保持较高拿地强度的房企包括建发房产、绿城中国、华润置地、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、中国海外发展等。
• 具有充足土储的房企如金融街、越秀地产、保利发展、新城控股、华侨城等，在市场修复中具备更强的抗风险能力。

3.3 区域修复与企业优势

• 区域修复水平分化明显，深耕高能级城市的房企将率先受益。
• 例如，天健集团深耕深圳，滨江集团关注杭州，越秀地产聚焦广州。

3.4 重点房企PE与PEG

• 重点房企PE(TTM)处于相对低位，如建发国际集团、华润置地、越秀地产等。
• 2022年重点物业企业PE估值平均为11.98倍，PEG平均为0.32，显示估值具有吸引力。

3.5 投资建议

• 开发类：推荐优质龙头如保利发展、中国海外发展；以及深耕优质区域的小而美公司如天健集团、滨江集团、华发股份。
• 物管类：推荐龙头公司如碧桂园服务、旭辉永升服务。
• 中介类：推荐贝壳-W，因其在市场复苏中具有较强的业绩弹性。

3.6 风险提示

• 政策放松力度不及预期。
• 局部城市疫情反复。
• 个别房企信用事件影响板块整体估值。

结论

2022年H2房地产市场逐步修复，重点城市表现优于其他地区。房企拿地意愿修复，土地购置与新开工面积出现积极信号，但整体仍处于负增长状态。具备充足土储和较高拿地强度的房企在市场中占据优势，有望在未来市场中扩大市场份额。建议投资者关注优质龙头及深耕优质区域的小而美企业，同时留意物管和中介领域的龙头公司，把握市场修复带来的投资机会。