20260608-中邮证券-房地产行业报告_核心城市高溢价频现_央国企领跑谨慎补仓_11页_843kb

房地产行业投资评级总结

核心内容

行业投资评级

• 行业投资评级：强于大市，维持
• 资料来源：聚源，中邮证券研究所

行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

• 上周30大中城市新房成交面积：155.22万方
• 本年累计新房成交面积：3581.49万方，累计同比-7%
• 近四周平均成交面积：190.43万方，同比+3.5%，环比+1.2%
• 一线城市近四周平均成交面积：65.66万方，同比+18.8%，环比+2.8%
• 二线城市近四周平均成交面积：85.12万方，同比+1.9%，环比-0.4%
• 三线城市近四周平均成交面积：39.65万方，同比-12.2%，环比+2%
• 14城商品住宅可售面积：7360.86万方，同比-7.21%，环比-0.3%
• 14城去化周期：19.03个月，其中一线城市去化周期为13.17个月

1.2 二手房成交及挂牌

• 上周20城二手房成交面积：243.89万方
• 本年累计二手房成交面积：5137.69万方，累计同比+3.6%
• 近四周平均成交面积：266.26万方，同比+19.3%，环比+2%
• 全国城市二手房出售挂牌量指数：1.45，环比-3.3%
• 挂牌价指数：142.74，环比-0.12%
• 分类型挂牌量指数：
  • 90平米以下：持续下降
  • 90-144平米：持续下降
  • 144平米以上：持续下降
• 分类型挂牌价指数：
  • 90平米以下：持续下降
  • 90-144平米：持续下降
  • 144平米以上：持续下降

1.3 土地市场成交

• 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量：73宗
• 成交住宅类土地数量：16宗
• 新增供应商服类土地数量：55宗
• 成交商服类土地数量：24宗
• 近四周平均住宅类土地成交/供应比：0.52
• 近四周平均商服类土地成交/供应比：0.55
• 成交住宅类土地楼面均价：9885.75元/平方米，溢价率为19.51%，环比+10.31pct
• 成交商服类土地楼面均价：3252.25元/平方米，溢价率为1.65%，环比-0.16pct

行情回顾

• 上周A股房地产行业指数：下跌3.54%
• 沪深300指数：下跌1.54%
• 房地产指数跑输沪深300指数：2pct
• 港股恒生物业服务及管理指数：上涨0.1%
• 恒生综合指数：下跌0.94%
• 物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数：1.03pct

主要观点

• 房企拿地销售边际改善：2026年1-5月百强房企拿地总额同比下降40.5%，但降幅较上月收窄，拿地力度回升。
• 核心城市高溢价频现：北京、上海、杭州等核心城市土拍出现高溢价，央国企仍是土地市场主力军。
• 销售业绩增长：多家央企销售业绩同比有所增长，显示行业销售边际改善。
• 新房市场分化明显：
  • 一线城市表现强劲，成交面积同比显著增长。
  • 二线城市成交面积同比微增，但环比略有下降。
  • 三线城市成交面积同比大幅下降，但环比有所回升。
• 二手房市场活跃度提升：二手房成交面积同比上升，挂牌量指数和挂牌价指数略有下降，但整体市场表现相对稳定。
• 土地市场活跃度波动：住宅类土地成交/供应比有所提升，溢价率环比上升，显示市场热度回升。

关键信息

• 行业趋势：房地产行业进入规划落地期，房企拿地销售边际改善。
• 市场表现：
  • 新房市场：一线城市表现优于其他线城市。
  • 二手房市场：成交面积上升，挂牌量和挂牌价略有下降。
  • 土地市场：住宅类土地成交/供应比提升，溢价率上升。
• 政策与市场影响：政策预期及市场情绪对行业有显著影响，需关注政策变化和市场波动。
• 风险提示：
  • 政策不及预期
  • 行业销售不及预期
  • 收储进度不及预期
  • 市场情绪极端避险

总结

房地产行业整体呈现边际改善趋势，核心城市土拍活跃，央国企主导市场。新房市场表现分化，一线城市表现强劲，二线城市略有波动，三线城市则相对疲软。二手房市场成交面积上升，但挂牌量和挂牌价指数略有下降。土地市场热度回升，住宅类土地溢价率上升，显示市场信心有所恢复。整体行业评级为“强于大市”，但需关注政策变化和市场风险。