20260301-国金证券-地产专题分析报告_金三银四_将至_楼市止跌进入关键验证期_5页_794kb

楼市止跌回稳关键验证期分析总结

核心内容

本报告由国金证券宏观经济组分析师宋雪涛和张馨月发布，主要分析当前房地产市场走势，特别是“金三银四”期间楼市可能的变化趋势。报告指出，全国房价已接近估值底部，年内止跌回稳的可能性较高。但市场走势的延续性仍需观察二手房挂牌量和租金价格的变化。

主要观点

1. 房价与市场估值

• 从房价累计跌幅、租金回报率和房价收入比等指标来看，全国房价已接近估值底部。
• 内部数据显示，2025年上海新房与二手房成交面积之和较2024年有所回升，表明市场开始企稳。
• 一线城市中，上海房价改善最为明显，月环比上涨0.4%。

2. 二手房市场表现

• 本周（2.21-2.28）22城二手房成交量与去年农历同期基本持平，表明市场底部已初步形成。
• 2月以来，全国房价跌幅显著收窄，重点城市二手房挂牌价环比转正。
• 上海狭义二手房挂牌量已降至8万套以下，为房价改善提供了支撑。

3. 新房市场趋势

• 新房市场处于淡季向旺季过渡阶段，47城新房成交量环比回升。
• 重点城市新房成交面积同比改善，同比增长26.6%，但受春节效应影响，同比回落。
• 随着“金三银四”到来，预计房企将加大推盘力度，优质供给入市可能带动新房成交改善。

关键信息

政策动向：上海出台“沪七条”楼市新政

• 放松限购政策：非沪籍居民在沪购房条件放宽，外环内限购由个税社保连续缴纳3年放宽至1年，且满足条件者可购2套房产；居住证满5年的非沪籍居民可在全市范围内购买1套房产。
• 优化公积金贷款政策：首套房公积金贷款额度提高至240万元，二套房“认房不认贷”，有助于降低购房门槛，刺激需求。
• 放松房产税：本地家庭子女成年后名下唯一房产免收房产税，减轻刚需负担。

市场特征

• 上海楼市当前呈现“需求企稳，供给收缩”的态势，是全国楼市回暖的重要引擎。
• 二手房市场“刚需化”特征明显，总价300万以下房产成交占比达63%，中位数约260万元。
• 公积金贷款额度的提高有助于刚需购房者锁定较低利率，提高购房意愿。

风险提示

• 房价下行幅度和速度超预期
• 房企债务风险超预期
• 宏观经济超预期下行

数据与图表说明

• 图表1显示新房成交由淡季向旺季过渡。
• 图表2显示22城二手房成交量与季节性持平。
• 图表3显示全国二手房挂牌价跌幅显著收窄。
• 图表4显示上海狭义二手房挂牌量回落至较低水平。

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