20180611-广发证券-房地产行业跟踪_供给端改善明显_重申龙头地产的绝对收益机会_20页_2mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业近期呈现出供给端改善、需求端逐步回暖的趋势，整体市场表现趋于稳定，龙头地产公司仍具备较强的绝对收益机会。

主要观点

政策层面

• 深圳出台住房供给计划：2018-2035年深圳共供应170万套住房，其中商品住房占比40%，人才住房、安居房、公租房各占20%。相比原“十三五”规划，商品住房比例下降，保障房比例上升，以缓解供需矛盾。
• 地方因城施策：部分城市如达州、福州放宽人才落户政策，而徐州、宜昌加强限售政策，公积金政策也呈现地区差异。

市场基本面

• 成交回暖：40重点城市6月首周商品房成交面积528.29万方，环比下降9.4%，但同比由负转正，上涨0.4%。一线城市成交同比上涨3.9%，二线城市上涨19.7%，三线城市同比下滑21.1%。
• 推盘量上升：6月首周重点城市推盘量为220万方，同比增长15%。全年累计推盘量同比下降3.3%，但推盘水平仍呈上行趋势。
• 去化周期改善：随着成交改善，去化周期有所加快，15城市商品房去化周期降至17.33个月，商品住宅去化周期降至9.01个月。
• 库存情况：15城市商品房库存面积基本持平，一线城市略有上升，二线城市和三线城市略有下降。

土地市场

• 土地供应增加：全国100大中城市2018年第22周土地供应面积4125.2万方，环比上涨54.7%，同比上涨27.2%。土地成交面积2638.7万方，环比上涨53.0%，同比上涨41.9%。
• 溢价率上升：全类型土地成交溢价率为18.9%，环比上升1.9个百分点。三线城市溢价率最高，达23.0%。住宅土地溢价率21.0%，环比上升0.7个百分点。
• 土地出让金增长：土地成交出让金为872.66亿元，环比上升81.9%，同比上升67.6%。全年累计出让金同比上涨9.5%。

投资建议

• 推荐龙头地产股：当前主流地产股估值已跌入价值区间，接近2014年最低点。建议关注低估值的一二线龙头公司，如招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股，以及二线龙头如中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、蓝光发展等。
• 子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸作为子领域，也值得关注。

关键信息

• 深圳住房供给计划：2018-2035年共供应170万套住房，商品住房占比40%，保障房占比60%。供应结构逐步优化，但改善型项目仍相对缺乏。
• 成交趋势：重点城市成交增速底部改善，6月首周成交同比由负转正，一线和二线城市表现较好。
• 推盘与去化：推盘量增长带动去化周期加快，开发商加大推盘力度，同时地方政府预售证发放顺畅，有助于市场流动性。
• 土地市场活跃度：土地供应和成交面积均增长，溢价率上升，显示市场信心有所恢复。
• 风险提示：政策调控力度加大、按揭贷利率上行、库存增长快于预期、销售回落快于预期。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

重点公司跟踪

• 招商蛇口：5月销售面积48.5万方，同比+1.0%；销售金额102.1亿元，同比+14.5%。
• 万科A：5月销售金额428.8亿元，同比+19.5%；累计销售金额2390.3亿元，同比+4.8%。
• 新城控股：5月单月销售金额166.4亿元，同比+86.4%；累计销售金额672.1亿元，同比+63.2%。
• 荣盛发展：5月签约面积63.3万方，同比+78.8%；签约金额67.7亿元，同比+62.6%。
• 蓝光发展：5月销售面积增长，但部分子公司终止挂牌，显示公司结构调整。

总结

房地产行业在政策和市场基本面的双重推动下，供给端改善明显，重点城市成交回暖，龙头地产公司具备良好的投资机会。随着土地市场活跃度提升和推盘量增加，未来市场有望进一步回暖，但需关注政策调控和市场风险。