20160719-首创证券-房地产行业周报_商业地产库存改善提升_热点城市接力信贷收紧_21页_1mb

首创证券房地产行业周报总结（2016年07月11日-2016年07月17日）

核心内容概述

本周房地产行业在整体市场震荡中表现相对稳定，房地产板块全周上涨2.61%，略落后于沪深300指数。行业整体成交量有所回升，但库存去化周期持续改善，土地市场成交金额大幅回落，政策调控力度增强，特别是热点城市。

主要观点

• 商品房成交：重点城市商品房成交面积同比增长12.91%，环比增长3.20%，成交量仍处于低位徘徊状态。其中，一线城市成交面积同比减少6.97%，但环比增长9.48%；二线城市同比和环比均呈增长态势；三线城市成交面积同比增长9.72%，但环比小幅下滑。

• 库存去化：重点城市商品房待售面积同比减少8.77%，环比减少0.18%，去化周期环比减少0.09周至49.04周，改善效果显著。其中，一线城市去化周期环比减少0.12周至45.09周，二三线城市去化周期为51.77周。

• 土地市场：全国40个大中城市土地成交金额同比减少36.27%，环比减少61.40%。一线城市土地成交金额同比减少69.18%，二线城市同比略有增长，但环比大幅下滑，三线城市土地成交金额同比略有增长。整体来看，土地市场热度下降，投资增速回落。

• 行业热点：

  • 政策调控：发改委强调要防止房价过快上涨，尤其关注一二线城市库存下降情况。深圳多家银行收紧房贷利率折扣，最低利率调回9折，反映出政策调控的进一步强化。
  • 行业新闻：统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积和销售额分别同比增长27.9%和42.1%。国土部指出，二季度住宅地价同比上涨5.73%，一线城市涨幅明显。
  • “以房养老”试点延长：证监会将“以房养老”试点延长至2018年6月30日，试点范围扩大。
  • 地王现象：新城以37亿元斩获上海“超级单价”地王，但市场对其未来入市存在一定风险。

• 公司动态：

  • 保利地产：半年度业绩快报显示，营业收入同比增长30.30%，但净利润同比增长仅0.12%，主要受项目结转毛利率下降影响。
  • 世茂股份：1-6月合同签约额同比持平，签约面积同比减少18%，但签约单价同比上涨22%。
  • 华夏幸福：4-6月销售额同比增长84.16%，城市地产签约销售额增长159.48%，整体表现较好。

关键信息

• 市场表现：房地产板块全周上涨2.61%，落后沪深300指数0.02个百分点，在wind 67个二级行业中排名24，较上上周上升43位。
• 政策动向：深圳收紧房贷利率，一线城市库存改善，政策调控压力上升。
• 行业趋势：热点城市政策收紧，但整体库存去化持续改善，市场预期回归理性。
• 投资建议：关注央企改革带来的整合预期，以及京津冀一体化、物业管理等细分领域。

投资主线

1. 央企改革：房地产在央企层面的整合步伐加快，尤其是规模较小的国资背景开发商及同集团主业重叠的房企，相关概念值得关注。
2. 核心城市本土房企：短期销售结转的滞后性将在中期业绩中显现，重点看好北京、深圳等核心城市的本土龙头。
3. 京津冀产业协同发展：随着京津冀一体化中期目标临近，园区类企业将受益于政策利好。
4. 物业管理及存量市场服务业：物业管理市场空间巨大，移动技术和互联网内容的突破将推动其发展，建议关注主流房企旗下的物管公司及房地产服务商。

热点个股

行业展望

• 短期：销售结转的滞后性将在核心城市本土房企的中期业绩中显现，业绩改善预期增强。
• 中期：京津冀一体化政策利好园区类企业，关注其发展机会。
• 长期：物业管理及存量市场服务业将受益于政策支持和技术进步，发展前景广阔。

分析师简介

• 王剑辉：宏观策略分析师，拥有10年证券行业经验，北京大学文学士，佛罗里达利恩大学商学院MBA。

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