2025-03-05-同策研究院-2025年存量时代楼市的特征_趋势及机会研判_55页_2mb

• 宏观经济形势背景

  • 经济放缓：“房住不炒”延续，投资消费弱复苏，财政政策托底。
  • 外部环境：美联储降息、人民币升值，不利于出口；中美贸易战持续影响。
  • 国内楼市遭遇“寒冬”，房地产投资和开发指标均持续收缩，2024年房地产业GDP负贡献。
  • 市场流动性回升依赖货币政策宽松，但超预期压力制约货币政策空间。

• 2024年房地产发展形势

  • 政策转向：全国楼市放松政策全面转向，从保交楼、盘活存量、优化增量三方面入手去库存。
  • 资金支持：央行推出“降首付、降利率、保障房再贷款、支持收购房企土地”，组合拳强力托底楼市。
  • 城市分化：核心城市群坚持“三道红线”，企业收缩，高线城市维持较稳市场环境，低线城市库存压力持续加大。
  • 交易降温：2024年全国商品房销售面积腰斩、二手房成交加剧剥离了全国三四线市场，叠加大量房企大规模裁员，TOP10房企销售同比下降24.1%。

• 2025年市场趋势及机会

  • 楼市进入存量时代
    • 我国进入商品房库存逐步出清、二手房交易为主的“存量市场”阶段，一线城市成为投资中的“主锚定盘”。
    • 2024年二手房成交面积占比升至1.51，部分核心城市二手/新房成交达到4倍，二手房未来主导交易格局。
  • 企业转型
    • 房企从“高周转拿地、快去库存销售”向“低杠杆慢周转、运营住宅服务”转变，利润率有望改善。
    • 地方政府加速清退高杠杆、经营不善房企，预计2025年为房地产行业风险出清年。
  • 机会方向
    • 区域聚焦：短期配置重点为首都圈核心城市（北上广深），中长期城市建议关注经济强、人口流入量大的核心二线城市。
    • 城市更新与不良资产：二者成为开发业务未来稀缺增长点，关注土地动拆迁、效益测算、合规成本控制。
    • 运营服务与资产管理：通过提供高频服务建立收入天花板，深耕长租公寓、城市服务设施、城市产业综合体等运营类型项目。

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