同策研究院：3季度政策放松后上海楼市特征及趋势判断_24页_3mb

全面分析2023年第三季度上海楼市政策放松后市场运行情况及趋势判断：

一、宏观经济及房地产行业形势

1. 居民需求预期疲软

当前全国失业率上升，居民收入预期低迷，储蓄意愿增强导致消费和投资动力不足。数据显示，无论是就业预期指数还是消费预期指数，均处于下行通道。上海住户活期存款同比增速高于住宅销售周期，显示出市场购买力滞涨。

2. 上海楼市体现出“中心热外围冷”特征

上海整体房地产市场韧性优于全国，尤其是在中枢价格保持正增长。但具体到区域特征明显，核心城区表现优于外围区域。对于宏观经济波动，上海户均面积估算显示280万平米存量的十四五期间旧改有望释放约12万户新购房需求，相当于每年推动约2.4万户购房升级。

二、三季度上海楼市特征总结

3. 政策优化

响应“7.24会议”定调，上海执行“认房不认贷”政策，并在全国推行后积极设置了临港、金山等区域限购政策松绑，共计发布百余条调控措施，尤其推动环线内外限购政策的边际调整。

4. 土拍规则优化与竞争格局变化

上海2023年三季度土拍规则出现两大变化：一是启动“高品质建设”竞标机制，二是重启招拍挂复合模式，同步提高房地联动指导价。三批次土拍高企价格下，国央企逐渐包揽土地，民企参与明显减少，第二轮参拍企业数量较上批次显著减少。

5. 商品住宅市场运行概况

• 访客量：新增需求客群有限，9月新政以来客流量呈脉冲式上升，但第二周即开始回落。
• 成交量：新政后部分区域热度呈现回涨，成交量较7、8批次持平，未显著超越市场潜能。积分制项目变动不大。
• 库存规模：除浦东临港新片区外，整体库存保持低位运行。静态口径上海库存去化期限延长至87个月。

三、市场趋势预判及建议

6. 细分市场演变趋势和政策预期

• 短期：基于现行政策力度判断，市场热度仍有支撑但有底部扰动风险。
• 中长期：预期2023年成交规模位于940亿-990亿平米；旧改项目有序交付，中央刺激政策再度出台后市场信心回暖期短暂。
• 区域分化持续：未来交易更趋分化，核心区域还是高位运行，远郊及低价房去化压力大。

7. 房企战略调整建议

加强政策红利短期效应分析，注意隆冬或需求端转向风险；提高反应速度，做好产品错位、错时差异化部署，如加强长三角异地推盘能力。

四、政策与市场互动分析

8. 市场表现评述与政策落地效果评估

尽管上海楼市新政松绑相对积极，政策叠加启动也并未有效提振整体市场需求，部分细化政策（如限购区切换）与居民改善预期之间存在错位。建议加大政策细则延续性研究和配套落地实施的具体节奏监测，强化区域差异化精准施策，防范需求结构被动边际挤出，缓解结构性风险积聚。