20230227-YY评级-金融街_盛与衰_2页_219kb

报告摘要

金融街作为一家老牌地方国企地产公司，正处于地产行业由盛转衰的关键节点。2022年被视作地产行业的重要分水岭，行业政策调整、市场环境变化，使得金融街等央国企面临前所未有的挑战。尽管近期地产债投资情绪有所回暖，但金融街的财务、股东支持和经营状况仍反映出其面临的困境。

行业背景：2022年是地产行业由盛转衰的转折点，政策利好与市场退潮并存，行业逻辑面临重塑。
投资情绪回暖：2023年初，随着政策利好推进，地产债市场情绪有所改善，特别是中央国企地产债受到市场高度关注。
财务压力大：公司债务积压严重，被列为橙档房企，需持续为子公司提供资金支持，筹资现金流被动净流出。2023年债券（含ABS）近300亿到期行权，后续融资压力较大。
资产出售压力：为缓解债务压力，公司正在积极出售核心资产，这可能影响其长期资产质量和盈利能力。
股东支持策略：公司通过向集团拆借资金，并将优质公司股权转让给集团下属子公司，以借助集团资源化解债务。
经营状况下滑：公司毛利率和净利率持续下降，整体盈利承压，主要受住宅板块拖累。近年来，住宅和商业板块均出现降价促销，去化压力较大。
销售结构不稳：公司销售集中度较高，但各城市销售金额贡献度变化较大，缺乏稳定深耕的城市支撑，影响整体经营稳定性。
长期风险提示：虽然短期投资价值在资金充裕背景下有所体现，但长期来看，资产端的盘活与质量提升仍是关键，若无法有效应对，可能带来估值上行风险。

近期发行情况：
- 23金融街MTN002（3+2Y，13亿）最终票面利率为3.67%，全场倍数3.8倍。
- 1个多月前发行的23金融街MTN001（2+1Y，15亿）票面利率为3.79%，全场倍数仅1.09倍。
资产结构：
- 金融街的核心资产包括北京金融街商圈内的十余处物业，年租赁收入稳定在20亿左右。
- 天津、上海等区域的核心商业资产占总资产的1/4，是公司的重要支撑。
行业趋势：
- 地产行业整体下行，央国企面临债务压力和资产流动性挑战。
- 市场流动性在短期内仍可期待，但长期资产质量提升与债务结构优化仍是关键。