20181222-招商证券-地产开发行业点评报告_中央经济工作会议点评_如何看年底会议__8页_586kb

中央经济工作会议房地产行业点评总结

核心内容

中央经济工作会议对房地产行业的影响进行了深入分析，强调在政策不确定性期，投资者应避免过度博弈政策放松，而是关注行业基本面和估值修复机会。会议指出，未来三个季度政策将维持边际好转，房地产行业有望实现相对确定的超额收益，预计在30%以上。同时，行业长期发展空间仍然存在，城镇化进程仍在继续，房地产需求的基数稳固。

主要观点

1. 利率走势与政策导向

• 货币政策转向：会议取消了“中性”、“管住总闸门”等表述，改为“松紧适度”、“流动性合理充裕”，表明政策趋于宽松。
• 10Y国债利率为风向标：长期利率走势将影响按揭利率，按揭利率的改善是银行资产端的市场化调整，无需过度关注政策放松。
• 按揭利率已现改善：11月以来35城首套按揭利率首次出现停涨，一线城市按揭利率已出现负增长，反映政策宽松趋势。

2. 稳增长政策路径

• 优先激活基建：稳增长政策首先依赖“较大规模增加地方专项债”，以激活基建投资。
• 房地产投资次之：稳房地产投资是第二步，但预计明年房地产投资将降至6%甚至5%以下，可能进一步加码。
• 土地供给政策调整：未来可能通过加大一二线城市土地供给来促进房地产投资。

3. 长期空间与城镇化

• 市民化率提升：2016-2020年计划实现1亿人落户，市民化率将从36.63%提升至43.90%，年均提升1.5PCT。
• 城镇化下半场：市民化率2020/2025大致达到44%/50%，房地产行业长期需求依然存在。
• 未来8-10年销售额中枢：预计在11万亿左右，行业仍处于高位稳定阶段。

4. 长效机制与政策调整

• 长效机制逐步推进：从“加快研究”到“构建”，说明长效机制研究基本成型，未来将相机加速推进。
• 政策温和推进：长效机制包含制度性和非制度性机制，推进过程将温和审慎，避免市场剧烈波动。
• 因城施策提升灵活性：从“控”市场转向“调”市场，地方政府责任更明确，政策更精细化，减少一刀切带来的风险。

5. 区域发展与市场机会

• 区域极效应明显：京津冀、粤港澳大湾区、长三角等地区作为人口和产业集中地，未来量价表现将超越行业平均水平。
• 区域配置策略：应关注重点一线、二线及部分重点三线城市，三四线城市销量可能仍处调整期。

关键信息

• 投资建议：推荐【万科A】、【保利地产】等高周转龙头公司；关注【金地集团】、【华侨城A】、【中南建设】等具备安全边际或估值修复潜力的标的。
• 风险提示：短期调控政策超预期、长效机制推出超预期、三四线销量下滑。

行业与公司评级

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准。
• 中性：基本面稳定，指数跟随基准。
• 回避：基本面向淡，指数将跑输基准。

公司短期评级

• 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上。
• 审慎推荐：股价涨幅介于5%-20%之间。
• 中性：股价变动幅度介于±5%之间。
• 回避：股价表现弱于基准指数5%以上。

公司长期评级

• A：长期竞争力高于行业平均水平。
• B：长期竞争力与行业平均水平一致。
• C：长期竞争力低于行业平均水平。

总结

投资者应避免过度博弈政策放松，而应关注估值合理时的买入机会。当前房地产行业处于政策不确定性期，但未来三个季度政策有望边际好转，带来相对确定的超额收益。行业长期需求依然存在，城镇化进程仍具支撑。在区域层面，应重点关注京津冀、粤港澳大湾区、长三角等核心城市圈。建议投资者在估值修复基础上，选择具备安全边际、高周转能力或管理红利释放的优质公司进行配置。