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空港股份（600463）深度报告总结

核心内容概览

空港股份（600463）是一家专注于现代临空产业地产开发的公司，成立于2000年3月，2004年在上海证券交易所上市。公司以北京天竺空港经济开发区为核心，致力于打造“空港创新园”、“空港总部园”、“空港产业城”三大项目产品，并发展招商、物业管理、增值服务和定制服务四大服务体系，形成“一体两翼”协同发展的业务格局。

主要观点

• 发展战略：公司计划在未来5至8年内，依托临空经济优势，推进土地一级开发、工业地产开发、建筑施工和物业租赁管理等多元化业务。
• 项目储备丰富：公司拥有接近4000亩的土地一级开发项目，其中空港开发区A、B区基本开发完毕，B区仅剩100余亩待上市交易。
• 工业地产开发：MAX空港企业园是公司核心产品之一，目前一期和二期独栋已售罄，三期仍有4万平方米待售。公司还推进“空港A区配套服务设施项目”和“综保区口岸物流中心项目”。
• 物业租赁与管理：公司持有约20万平方米出租型物业，涵盖标准化厂房、写字楼、公寓、商业仓储用房，物业管理面积达36.3万平方米，租赁和物业管理业务收入将稳步增长。
• 盈利预测与投资建议：预计2013～2015年EPS分别为0.27元、0.28元和0.31元，公司业绩总体保持稳定，2015年业绩增速或提高。公司拥有丰富的工业用地储备，工业用地价格改革可能成为股价催化剂，给予“增持”评级。
• 风险提示：房地产销售及园区开发进度可能不达预期，影响公司业绩表现。

关键信息

公司基本信息

• 成立时间：2000年3月
• 上市时间：2004年3月18日
• 股票代码：600463
• 总股本：2.52亿股
• 流通A股：2.52亿股
• 2013年12月27日收盘价：7.79元
• 2013年总市值：19.63亿元
• 2013年总资产：25.94亿元
• 每股净资产：3.02元

主要业务板块

• 土地一级开发：公司主要负责北京天竺空港经济开发区的土地开发，使土地由“生地”变为“熟地”，并销售给入区企业。
• 建筑工程施工：由控股子公司天源建筑负责，近年来毛利率稳步上升，2013年上半年达到11.29%。
• 工业地产开发：公司建设企业综合用房并销售，代表项目为MAX空港企业园，该园区具有“临空经济”和“会展经济”双引擎优势。
• 物业租赁与管理：公司持有约20万平方米出租型物业，物业管理面积达36.3万平方米，租赁和物业管理业务收入预计稳步增长。

盈利预测

估值分析

股价催化剂

• 工业用地价格改革，特别是“租让结合、先租后让”制度的实施，可能推动公司股价上涨。
• 公司拥有丰富的工业用地储备，有望受益于土地制度改革带来的增长机会。

风险提示

• 房地产销售及园区开发进度可能不达预期，影响公司业绩表现。

项目概况

空港开发区C区

• 位置：北京市顺义区，距首都机场13公里，交通便利。
• 面积：3.6平方公里，已开发1.7平方公里。
• 功能规划：工业建设区、旅游休闲区、商务住宅区。
• 已引进项目：包括人民教育出版社、华威家具制造有限公司等，总投资达7亿元。

空港C区北侧工业用地

• 面积：1300亩，已完成现场踏勘，地上物拆迁工作有序进行。

空港木林项目

• 位置：顺义区东北部，距首都机场25公里，交通便利。
• 市政建设：正在进行中，已引进多个项目，实现税收2800万元。

空港龙湾屯项目

• 位置：顺义区东北郊，距首都机场35公里。
• 功能规划：镇域功能区，规划调整方案已完成。
• 发展目标：启动二三产业基地，完善基础设施，吸引高端企业入驻。

总结

空港股份凭借其在临空经济区的先发优势，积极推进土地一级开发、工业地产开发、建筑施工和物业租赁管理等业务。公司未来5至8年的发展目标明确，致力于打造现代临空产业地产综合开发运营商。随着工业用地价格改革的推进，公司有望获得新的增长动力。尽管存在房地产销售及园区开发进度不达预期的风险，但其多元化的业务结构和稳定的业绩表现仍值得关注，给予“增持”评级。