20211216-中达证券投资-内地房地产周度观察_以史为鉴_本轮地产政策调整的提振作用分析_15页_435kb

内地房地产周度观察总结

核心内容

本报告分析了当前内地房地产行业政策调整对销售的提振作用，并通过历史案例（2012年和2015年）对比，评估了当前政策组合的有效性。报告指出，当前政策以金融支持为主，同时地方层面出台了一些托底性行业政策，但整体力度和覆盖范围小于前两轮政策。

主要观点

• 政策导向：中央政策以金融支持为主，强调保障优质房企融资，而非全面放松信贷。地方政策则以人才购房补贴、公积金调整及交易税费优惠为主。
• 历史对比：2012年和2015年的房地产销售复苏得益于宏观货币政策宽松（如降准、降息）和行业政策积极（如限购松绑、公积金额度提升）的双重作用。
• 当前政策作用：当前政策对行业销售有积极作用，但提振幅度或小于2012和2015年，主要受制于政策力度较小、覆盖范围有限、部分限制性政策仍存以及购房需求总量增速放缓。

关键信息

1. 中央政策调整

• 金融政策：以保障涉房贷款投放和畅通优质房企融资渠道为主，如两次降准、按揭贷款投放提速等。
• 行业政策：强调房地产是支柱产业、住房是居民消费，对行业信心有积极引导作用，但未出台全国性限购、限售等政策。

2. 地方政策改善

• 行业政策：多地提供人才购房补贴，放宽落户限制，如长春、沈阳、宁波、南宁等城市。
• 金融政策：部分城市提高公积金贷款额度、降低购房门槛，如沈阳、哈尔滨；惠州等城市调整交易税费，如个人所得税核定征收率下调。

3. 历史案例分析

2012年：宏观货币信贷松动，公积金政策助力销售回暖

• 政策背景：2011年12月至2012年5月央行三次降准，改善流动性。
• 政策效果：公积金贷款额度提升，部分城市销售面积同比增速于2012年3月回正，早于全国平均水平。
• 数据支持：南京公积金贷款额度提升后对购房总价覆盖率由48%提升至72%，带动销售回暖。

2015年：货币政策大幅宽松，限购松绑推动销售复苏

• 政策背景：央行4次降准、5次降息，同时放宽首套房认定标准、下调二套房首付比例。
• 政策效果：2015年4月起全国商品房单月销售额同比增速回正，个人住房贷款余额同比增速由17.6%提升至38.1%。
• 地方支持：二线城市限购陆续放开，如呼和浩特、济南、成都等，短期销量显著提升。

4. 当前政策对销售的提振分析

• 政策力度：当前金融政策以信贷回归常态为主，刺激力度较小；行业政策覆盖范围有限，多集中在人才购房补贴和公积金调整。
• 政策限制：如二手房参考价、两集中等政策对部分城市新房市场存在压力。
• 需求放缓：城镇化率及总人口增速自2016年后持续放缓，影响购房需求总量。

风险提示

• 政策不确定性：调控政策和融资政策可能调整，影响行业销售。
• 宏观经济波动：可能对房地产企业经营造成影响。
• 疫情控制影响：疫情控制政策存在不确定性，可能对市场信心和销售造成冲击。

图表与数据支持

• 图1：2011年12月至2012年5月央行3次降准释放流动性。
• 图2：2012年南京销售面积同比领先苏州约2月回正。
• 图3：公积金额度提升带动部分城市销售率先回暖。
• 图4：2011年12月货币信贷趋松，开发贷、按揭陆续反弹。
• 图5：2015年内央行4次降准。
• 图6：2015年内央行5次降息。
• 图7：呼和浩特放开限购后短期销量快速提升。
• 图8：济南放开限购后短期销量快速提升。
• 图9：2015年4月起全国商品房单月销售额同比增速回正。
• 图10：2014年起棚改加速推进。
• 图11：2014Q4-2016Q4个人按揭贷款余额增速大幅提升。
• 图12：2015年后我国城镇化率增幅放缓。
• 图13：2016年后我国总人口增速持续下滑。

表格支持

• 表1：近期中央政策调整以金融政策为主。
• 表2：多地提供人才购房补贴、公积金调整及交易税费优惠。
• 表3：2011年四季度至2012年二季度多地微调政策支持商品房销售。
• 表4：2011年四季度至2012年中多个城市上调公积金贷款最高额度。
• 表5：部分城市公积金贷款额度提升后能够覆盖逾七成总房价。
• 表6：2014年9月末起行业信贷政策力度较大。
• 表7：2014年中起二线城市限购陆续放开。
• 表8：当前金融政策与行业政策力度及覆盖范围相对较小。

评级说明

• 行业评级：强于大市（维持），即相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上。
• 股票评级：买入、增持、持有、卖出分别对应相对指数涨幅20%以上、5%-20%、-10%-5%、跌幅10%以上。

分析师声明

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