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“十五五”中国房地产市场趋势展望总结

核心内容

本报告系统分析了“十四五”期间中国房地产市场的发展情况，并对“十五五”时期进行了趋势展望。主要内容涵盖政策环境演变、市场特征变化、企业格局调整、发展环境分析、市场预判及未来发展趋势。

主要观点

一、“十四五”中国房地产市场形势总结

1. 政策环境：从“房住不炒”到“止跌回稳”

   • 政策重心从抑制过热转向稳定市场，2020年政策宽松带动市场快速恢复，2021年政策转向支持，2022年全面宽松，2023年支持改善性需求，2024年“去库存”成为重点，2025年延续“止跌回稳”目标。
   • 限制性政策逐步放开，多数城市取消限购、限贷、限价、限售及普宅标准。

2. 市场特征：进入深度调整期，市场分化加剧

   • 2021年成为行业规模拐点，新房销售面积和总人口同步见顶。
   • 房价回调明显，普涨时代结束，市场分化进一步加剧，一二线城市新房销售额占比接近六成。
   • 改善性需求逐渐成为新房市场核心驱动力，二手房交易占比超40%。

3. 企业格局：规模房企数量萎缩，央国企市场份额提升

   • 千亿房企从2020年的30家减少至2024年的11家，77家房企出现债务违约。
   • 央国企在TOP100房企中占比显著提升，达约80%，房企聚焦核心城市和优质地块。

关键信息

二、“十五五”中国房地产市场趋势展望

（一）发展环境：科技创新与内需驱动经济稳增长，房地产聚焦高质量发展

1. 经济增长锚定2035年人均GDP达到中等发达国家水平，扩内需是核心

   • 2035年目标为人均GDP达中等发达国家水平，预计“十五五”期间GDP年均增长需保持在4.5%-4.7%。
   • 房地产作为经济的重要支柱，仍将在扩大内需中发挥重要作用。

2. 城镇化迈向“提质”新阶段，区域发展聚焦核心城市群与都市圈

   • 城镇化率已达到67%，进入增速换挡期。
   • 京津冀、长三角、粤港澳大湾区成为高质量发展三大动力源。
   • 城市更新成为重点，释放存量住房改造潜力。

3. 房地产政策短期聚焦“止跌回稳”，中长期锚定高质量发展

   • 短期政策继续支持市场稳定，清理不合理限制性措施。
   • 中长期将推动房地产高质量发展，构建新模式。

（二）市场预判：未来五年预计房地产供需规模逐步筑底企稳

1. 模型预判：2026-2030年新建住宅年均销售面积有望保持在7-8亿平方米

   • 住房需求总量约49.8亿平方米，其中新增城镇人口需求16.1亿平方米，改善性需求20.3亿平方米，拆改需求13.4亿平方米。

2. 市场分化成常态，“好城市+好房子”具备发展空间

   • 一二线城市新房市场表现相对较好，改善性需求成为主力。
   • 二手房交易占比持续上升，成为市场主导力量。

3. 存量时代到来，城市更新潜力释放

   • 房地产进入存量时代，城市更新成为重要发展方向。
   • 政策支持将加速城市更新进程，释放存量住房改造潜力。

4. 房企转型“轻重并举”，适应行业发展新模式

   • 房企向“开发、运营、服务”多元业务模式转型。
   • 重点提升产品力，拓展轻资产业务，增强抗周期能力。
   • 数字技术与人工智能赋能房地产全流程，提升效率。

总结

1. 政策导向

• “十四五”政策重心从“房住不炒”转向“止跌回稳”，“十五五”政策将围绕高质量发展构建新模式。

2. 市场趋势

• 市场进入深度调整期，供需逐步筑底，二手房交易占比超过40%。
• 城市分化成常态，一二线城市保持韧性，改善性需求成为市场核心驱动力。

3. 企业格局

• 头部房企数量大幅减少，央国企成为市场主力。
• 房企加速转型，构建多元业务体系，提升资产运营能力。

4. 未来展望

• “十五五”时期，房地产将聚焦高质量发展，成为扩内需的重要抓手。
• 城市更新和存量盘活成为重要方向，政策支持力度加大。
• 房企需适应新发展模式，强化产品力和运营能力，推动行业向“好房子”和“好城市”转型。