房地产行业9月月报：投资放缓、销售转负，调控无从紧必要、稳定或更为关键-20181021-华创证券-17页-0mb

房地产9月月报总结

核心内容

• 投资放缓：2018年1-9月房地产开发投资同比增长 $+9.9%$，较前值下降0.2pct；9月单月同比 $+8.9%$，较前值下降0.3pct。投资增速高位略降，主要受土地购置费下行及施工单价下降影响，预计全年投资增速将由 $+10%$ 下降至 $+6%$。
• 销售转负：1-9月商品房销售面积同比增长 $+2.9%$，较前值下降1.1pct；9月单月同比 $-3.6%$，较前值下降6.0pct。继4月后再次转负，市场有所走弱。一二线城市成交稳定，三四线城市有所走弱。
• 资金改善：1-9月资金来源同比增长 $+7.8%$，较前值上升0.9pct；9月单月同比增长 $+14.4%$，上升4.2pct。国内贷款、自筹资金、定金及预收款表现较强，而按揭贷款继续走弱。
• 政策分析：人才新政持续扩围，长效机制深化，棚改货币化贡献逐步减弱，房地产调控政策已无从紧必要，稳市场成为关键。地方政府财政压力加剧，土地市场加速降温，流拍率和溢价率恶化。

主要观点

投资端

• 投资高位略降：1-9月房地产开发投资同比 $+9.9%$，施工投资继续略升，但受土地购置费走弱和施工周期延长影响，施工单价显著下行。
• 土地市场走冷：9月百城土地成交面积同比 $-26%$，创年内新低，土地市场持续降温，预计明年3-4月开工将显著走弱。
• 投资修复有限：施工投资仅能获得低位修复，后续表观投资将加速下行，但实际投资仍维持低位修复趋势。

销售端

• 销量由正转负：9月商品房销售面积同比下降 $-3.6%$，是今年4月后再次转负，市场有所走弱。
• 龙头表现强劲：9月50家主流房企销售额同比 $+35.0%$，远高于全国 $+7%$ 的增速，集中度继续提升。
• 区域分化明显：东部地区销售面积同比 $-4.3%$，中部 $+10.2%$，西部 $+8.9%$，东北 $-3.5%$，显示三四线城市走弱，一二线城市相对稳定。

资金端

• 资金来源改善：1-9月资金来源同比增长 $+7.8%$，其中定金及预收款同比增长 $+25.8%$，自筹资金同比增长 $+12.5%$，国内贷款同比增长 $+7.6%$。
• 按揭贷款走弱：9月个人按揭贷款同比下降 $-2.9%$，显示市场对购房需求有所降温。
• 政策宽松持续：货币政策宽松影响仍在持续，后续资金来源有望改善，尤其对龙头房企。

关键信息

• 维持投资判断：全年投资增速将由 $+10%$ 下降至 $+6%$。
• 维持销量判断：18年销量同比 $+0%$，主要受宏观政策放松、预售证趋松、人才新政扩围、棚改货币化减弱等因素影响。
• 推荐股票：推荐（维持）保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线推荐：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
• 风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

政策分析

• 宏观政策：央行MLF操作利率保持不变，实体经济杠杆率略有上升。
• 长效机制：房地产税法拟5年内提请审议，住房贷款利息和租金抵扣个税政策将在明年1月实施。
• 限价政策：清远市取消部分价格备案规定，延长申请预售许可证时间。
• 棚改进展：1-8月全国棚改开工465万套，完成年度目标的80%。
• 市场整治：多地开展房地产市场乱象治理，重点打击投机炒房、黑中介、违规金融业务等。
• 人才新政：广州放宽入户条件，社保年限由12个月缩短至6个月；厦门放宽落户条件，外来务工人员可凭居住证和房产申请落户。

图表目录

• 图表1：房地产开发投资累计同比和单月同比
• 图表2：住宅开发投资和商办开发投资的单月同比
• 图表3：商品房开发投资主要由土地购置费贡献
• 图表4：施工相关投资由土地推动型转变为资金约束型
• 图表5：分区域商品房开发投资累计同比
• 图表6：分区域商品房开发投资单月同比
• 图表7：住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位
• 图表8：商办开发投资占比商品房开发投资为 $29%$
• 图表9：商品房新开工和施工面积同比
• 图表10：土地购置面积及土地成交价款累计同比
• 图表11：全国一二线、三四线商品房销售面积同比
• 图表12：16城商品房成交/推盘比情况
• 图表13：全国及各区域销售面积同比增速
• 图表14：全国及各区域销售金额同比增速
• 图表15：50家主流房企销售与全国销售的对比
• 图表16：50家主流房企销售与46城销售的对比
• 图表17：2011-9M2018龙头房企年度销售金额集中度
• 图表18：2011-9M2018龙头房企年度销售面积集中度
• 图表19：商品房待售面积及同比增速
• 图表20：各资金来源同比增长率
• 图表21：销售与定金及预收款以及个人按揭贷款关系
• 图表22：每月行业重点新闻

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行
• 行业资金超预期收紧

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际。
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）、邓力（哥伦比亚大学理学硕士）。

投资评级体系

• 公司评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数 $20%$ 以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数 $10% -20%$；
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在 $-10% -10%$ 之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在 $10% -20%$ 之间。

• 行业评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数 $5%$ 以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数 $-5% -5%$；
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数 $5%$ 以上。

分析师声明

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