20181021-华创证券-房地产9月月报_投资放缓_销售转负_调控无从紧必要_稳定或更为关键_17页_983kb

房地产9月月报总结

核心内容

房地产市场在2018年9月呈现出投资略降、销售转负、资金改善的态势。整体市场处于调整阶段，政策层面更多倾向于稳定市场，而非进一步收紧。报告维持对房地产行业的“推荐”评级，并指出龙头房企表现相对稳健。

主要观点

投资方面

• 投资增速略降：1-9月房地产开发投资同比+9.9%，较前值下降0.2pct；9月单月投资同比+8.9%，较前值下降0.3pct。投资增速继续高位略降。
• 施工投资低位修复：施工面积同比+3.9%，但施工单价显著下行，主要由于限价政策和资金约束，导致施工周期延长。
• 土地市场持续降温：9月百城土地成交面积同比-26%，创年内新低，显示土地市场实际走冷，预计明年3-4月开工将显著走弱。
• 全年投资增速预测：预计全年投资增速将由目前+10%降至+6%，维持这一判断。

销售方面

• 销售由正转负：1-9月商品房销售面积同比+2.9%，9月单月同比下降3.6%。继4月之后再次破零，表明市场有所走弱。
• 城市能级分化明显：主流46城销售面积同比+3.3%，剩余607城同比-3.6%，显示三四线城市销售走弱。
• 区域结构变化：东部区域销售同比-4.3%，中部+10.2%，西部+8.9%，东北-3.5%。东部区域表现持续低迷。
• 龙头表现优于行业：9月50家主流房企销售金额同比+35.0%，远高于全国商品房销售额同比+7%。集中度进一步提升。
• 全年销量预测：维持2018年商品房销量同比+0%的判断，主要基于宏观政策放松、行业调控无从紧必要、预售证趋松、人才新政扩围等。

资金方面

• 资金来源改善：1-9月资金来源同比+7.8%，显示货币政策宽松影响仍在持续。
• 主要资金来源：国内贷款、自筹资金、定金及预收款表现较强，其中定金及预收款同比+25.8%。
• 按揭贷款走弱：个人按揭贷款同比-2.9%，显示居民购房意愿有所减弱。
• 后续资金改善预期：随着货币政策宽松和行业政策边际改善，后续资金来源料继续改善，尤其龙头房企融资环境或将显著改善。

关键信息

• 投资与销售数据：
  • 房地产开发投资：1-9月同比+9.9%，9月同比+8.9%。
  • 商品房销售面积：1-9月同比+2.9%，9月同比-3.6%。
  • 商品房销售额：1-9月同比+13.3%，9月同比+6.7%。
• 资金结构变化：
  • 国内贷款同比+7.6%（9月）。
  • 自筹资金同比+12.5%（9月）。
  • 定金及预收款同比+25.8%（9月）。
  • 个人按揭贷款同比-2.9%（9月）。
• 行业集中度提升：龙头房企销售表现强于市场，集中度进一步提升。
• 政策动向：
  • 人才新政持续扩围，如广州取消12项入户材料，厦门放宽落户条件。
  • 长效机制继续深化，如房地产税法拟5年内提请审议。
  • 棚改货币化贡献逐步减弱，但1-8月已开工465万套，完成年度目标的80%。
  • 土地市场加速降温，流拍率和溢价率恶化，地方政府财政压力加大。
• 风险提示：
  • 房地产市场销量超预期下行。
  • 行业资金超预期收紧。

推荐公司

• 推荐（维持）：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团。
• 二线推荐：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

政策分析

• 宏观政策：央行MLF操作利率维持稳定，实体经济杠杆率微升。
• 长效机制：推进住房租赁市场发展，制定住房贷款利息和租金个税扣除细则，预计明年1月实施。
• 限价政策：清远市取消部分备案价格调整政策。
• 棚改政策：全国棚改已开工465万套，完成年度目标的80%。
• 土地政策：多地加强土地管理，如佛山划定产保区，禁止新增住宅类经营性房地产项目；北京加快土地出让节奏。
• 市场治理：多地开展房地产市场乱象治理，打击投机炒房、黑中介等行为。

图表目录

• 图表1：商品房地产开发投资累计同比和单月同比
• 图表2：住宅开发投资和商办开发投资的单月同比
• 图表3：商品房开发投资主要由土地购置费贡献
• 图表4：施工相关投资由土地推动型转变为资金约束型
• 图表5：分区域商品房开发投资累计同比
• 图表6：分区域商品房开发投资单月同比
• 图表7：住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位
• 图表8：商办开发投资占比商品房开发投资为29%
• 图表9：商品房新开工和施工面积同比
• 图表10：土地购置面积及土地成交价款累计同比
• 图表11：全国一二线、三四线商品房销售面积同比
• 图表12：16城商品房成交/推盘比情况
• 图表13：全国及各区域销售面积同比增速
• 图表14：全国及各区域销售金额同比增速
• 图表15：50家主流房企销售与全国销售的对比
• 图表16：50家主流房企销售与46城销售的对比
• 图表17：2011-9M2018龙头房企年度销售金额集中度
• 图表18：2011-9M2018龙头房企年度销售面积集中度
• 图表19：商品房待售面积及同比增速
• 图表20：各资金来源同比增长率
• 图表21：销售与定金及预收款以及个人按揭贷款关系
• 图表22：每月行业重点新闻

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行。
• 行业资金超预期收紧。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际。
• 研究员：鲁星泽、曹曼、邓力，分别来自慕尼黑工业大学、同济大学、哥伦比亚大学。

投资评级体系

• 公司评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上。
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%。
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间。
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。
• 行业评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%。
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

免责声明

本报告仅供华创证券有限责任公司客户使用，内容仅供参考，不构成具体投资建议。投资有风险，决策需谨慎。