20181022-华创证券-房地产行业重大事项点评_调控见成效_无再从紧必要_稳定更为关键_政策环境或有改善_6页_588kb

房地产行业重大事项点评总结

核心内容

近期房地产行业政策环境出现积极变化，主要体现在个税改革、限价政策调整以及现房销售鼓励等方面。政策调整旨在稳定市场、提升购房者购买力，并逐步优化房地产市场结构。

主要观点

1. 个税改革专项抵扣

• 政策内容：2018年10月20日，个人所得税专项附加扣除暂行办法发布，新增子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金和赡养老人等6项专项附加扣除。
• 减税效果：起征点由3,500元提高到5,000元，全国个税减税总额约3,200亿元。专项附加扣除预计减税1,577亿元（医疗、养老、教育），加上住房贷款和租金抵扣的估算500亿元，合计减税约5,300亿元，占2017年个税总额的44%。
• 个体影响：不同收入水平的纳税人税后月收入提升比例在0-13%之间，其中月收入3万和5万的群体减税效应最显著，分别提升13%和10%。
• 结构分析：起征点提升贡献约65%，专项扣除贡献约35%。减税比例在不同收入群体中差异明显，最高可达100%。

2. 广州三区限价放松

• 政策内容：广州增城、花都、南沙三区限价政策有所放松，允许开发商按实际申报价格进行预售和网签，同时严禁拆分价格报备。
• 影响分析：该政策有利于购房者，特别是降低首付压力和贷款利率，装修部分可由消费贷转为按揭贷款，贷款期限更长，利率更低。
• 区域特点：上述三区均价为1.8-2.3万元/平米，低于广州全市均价3.1万元/平米，因此限价放松主要针对低价区域，高价区短期内仍难放松。

3. 合肥鼓励现房销售

• 政策内容：合肥市房地产管理局鼓励房地产开发企业实行新建商品房现房销售，但未强制要求。
• 政策背景：此政策与此前广东传言取消预售制度不同，合肥政策更偏向“鼓励支持”，并非全面取消预售制度。
• 国际参考：国际主流国家仍保留预售制度，但有完善的预售款监管和风险分担机制，如第三方保管、分期付款等。

4. 投资建议

• 政策判断：当前调控政策已见成效，无再从紧必要，稳定市场成为关键。
• 行业展望：房地产小周期延长，资源向龙头房企集中，融资、拿地、销售集中度提升。
• 推荐标的：维持“推荐”评级，重点推荐保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团等龙头企业，二线推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

关键信息

• 个税改革：通过提高起征点和新增专项扣除，有效减轻中高收入群体税负，提升购买力。
• 限价放松：广州三区限价政策优化，有助于降低购房成本，但高价区仍需保持限价。
• 现房销售：合肥鼓励现房销售，但未强制，预计政策约束力有限。
• 预售制度：短期内取消预售制度不可行，长期亦无必要，需完善风险控制机制。
• 投资环境：政策环境或有改善，地产龙头具备更强抗风险能力，建议继续关注。

风险提示

• 销售不及预期：若房地产销售数据不及预期，可能影响行业信心。
• 政策超预期收紧：若政府出台更严格的调控政策，可能对市场造成冲击。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际，2016年加入华创证券研究所。
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）。
• 助理研究员：邓力（哥伦比亚大学理学硕士）。

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