20240718-中泰证券-_中泰研究丨晨会聚焦_地产由子沛_房地产泡沫成因与全球房价运行周期_4页_668kb

报告总结

地产报告：房地产泡沫成因与全球房价运行周期

• 全球房价运行基本规律：长维度下房价能跑赢通胀，过去80年主要国家房价整体上行；与经济发展强相关，经济发达都市圈房价弹性大。
• 驱动房价过高的主要因素：外部冲击、脆弱基本面和内生变化（如美国次贷危机源于信贷宽松；西班牙泡沫因土地私有化和轻视租房；爱尔兰问题由投机活动引起；阿联酋过热由外资涌入驱动）。
• 房地产危机周期：过去50年主要经济体平均下行时间544年，幅度-305%；从底部回到高点需1269年。
• 应对政策：政府财政刺激基于GDP增速和债务负担，央行倾向降息和货币贬值；美国案例显示，GDP回升和产业复苏快的地区基建恢复较好。
• 其他观点：租售比可作为泡沫锚点评估，但政策短期影响有限；房价变化取决于未来预期转变。
• 风险提示：海外经验未必适用于国内，政策和数据可能存在风险。

宏观报告：从份额变迁看中国出口趋势

• 出口背景：今年初以来，中国外需强于内需，出口支撑经济；但PMI指标显示有放缓压力。
• 份额变迁：2019-2023年，中国出口份额提升，疫情前后对比提升1个百分点以上；分为三个阶段：2019-2021年疫情供给替代主导，2022年海外生产恢复导致下降，2023年“以价换量”策略下份额回升至150%。
• 驱动因素：产品视角包括汽车、光伏组件、电商出海、电机电气等优势产品；国别视角，出口增量主要来自东盟、俄罗斯、墨西哥等新兴市场，东盟成为第一大出口目的地，传统伙伴如美国、欧盟出口占比下降。
• 未来展望：2024年出口份额预计在138%-142%，中位数140%，东盟合作、化工产品对美出口有望提供支持；疫情红利消退，汽车出口和跨境电商趋势延续。
• 风险提示：地缘政治冲突、全球大选贸易摩擦、数据滞后风险。