【CBRE】中国冷库投资指南-18页_4mb
报告摘要
中国冷库投资指南总结
核心内容
中国冷库市场在疫情后迎来快速发展，主要得益于生鲜电商的爆发式增长、进口食品需求上升以及连锁餐饮和商超对冷链物流的依赖。冷链物流已成为保障民生和连接全球生鲜食品的重要环节，未来三到五年冷库投资将持续升温。
主要观点
- 市场增长显著：2020年生鲜电商交易规模达4585亿元，同比增长64%；2021年预计达6705亿元，同比增长46.2%。
- 投资意愿提升：世邦魏理仕数据显示，投资者对冷链物流的投资意向翻倍，反映市场对冷链基础设施的迫切需求。
- 冷库类型多样：冷库按温区分为冷冻库（70%）、冷藏库（25%）及其他温区；按功能分为功能型冷库、市场型冷库、产地型冷库和生产型冷库。
- 功能型冷库更具投资价值：因其通用性强、适应性广，能够满足多种冷链客户的需求，成为投资者首选。
- 区域分布不均：华东地区冷库容量占比近四成，一线城市冷库资源紧张，而部分二线城市存在供大于求的情况。
- 投资要素复杂：冷库投资流程包括选址、建造和运营，建造成本和周期均高于普通高标库，运营收入结构多元，需精细化管理。
关键信息
冷库需求激增
- 生鲜电商推动：叮咚买菜、盒马、美团优选等企业带动冷库租赁交易翻倍。
- 进口食品增长：居民消费升级促使进口食品需求稳定增长，进一步拉动冷链物流发展。
- 连锁餐饮与商超扩张：连锁餐饮门店在一二线城市以46%的速度扩张，商超生鲜品类占比达30%，对冷链物流提出更高要求。
冷库投资流程与要素
- 区位及配套：冷库应靠近市中心，远离污染源，保障电力供应。
- 建造成本：冷库总成本约为干仓的2-2.5倍，包含建安成本和制冷成本。
- 运营收入：冷库租金可达干仓的2.5-3倍，同时有库内运营收入，如分拣、加工、包装等。
- 投资原则：应紧密跟随城市发展、物流节点和客户需求。
冷库类型与可投资性
- 功能型冷库：可投资性最强，具备存储、分拨、配送和加工等多功能。
- 市场型冷库：服务于农产品交易市场，需求相对集中。
- 产地型冷库：服务于上游产地客户，提供“最先一公里”服务。
- 生产型冷库：服务于农产品加工企业，满足原料和成品存储需求。
冷库投资重点城市
- 重点城市：包括上海、北京、广州、深圳、杭州、武汉、成都、重庆、南京、东莞、郑州等。
- 租金情况：不同城市冷库租金差异较大，其中深圳租金最高（4.0-6.5元/托/天），北京和上海租金也较高（3.5-5.2元/托/天、3.0-5.0元/托/天）。
投资案例
- 东莞冷链仓储项目：一期库区34,000平方米，定位为区域生鲜配送中心，三温区设计，满足多种功能需求，通过BRC认证，具备未来发展潜力。
- 北京默克医药项目：位于顺义临空区域，服务华北市场，满足医药冷链运输需求，配备自动化设备。
- 苏州临床试验项目：服务于亚洲市场，具备多种温控条件和二次包装能力，预计2022年中投入使用。
冷库投资建议
- 关注城市选择：优先考虑消费型城市、物流枢纽城市及核心港口城市。
- 聚焦客户需求：重点布局进口食品、生鲜电商、大型商超和连锁餐饮等企业集中的区域。
- 重视冷库类型与功能：优先选择通用性强、功能完备的冷库，便于后期运营和扩展。
- 优化ESG策略：关注冷库能耗管理，采用节能技术如光伏板降低运营成本。
冷库投资原则与要素
- 三大原则：跟随城市发展、物流节点、客户需求。
- 八大要素：区位、体量、功能、建造品质、设备系统、运营能力、租金水平、未来增值潜力。
附件
- 重点城市：全国12个冷库投资重点城市，包括上海、北京、广州、深圳、杭州、武汉、成都、重庆、南京、东莞、郑州等。
- 租金数据：各重点城市冷库租金范围，为投资者提供参考依据。
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