2022年冷库投资与选址策略-智慧投资-25页_2mb

冷库投资与选址策略总结

核心内容

本报告由世邦魏理仕研究部发布，聚焦中国冷库市场的发展现状、分类分级标准、投资机遇及选址策略。报告指出，中国冷库市场仍处于早期发展阶段，供需矛盾突出，尤其是高标冷库的供应严重不足，未来发展潜力巨大。

主要观点

• 冷库市场供需失衡：中国冷库整体供应量和品质无法满足市场需求，人均冷库容量仅为美国的四分之一，生鲜农产品损耗率远高于发达国家。
• 高标冷库需求增长迅速：高标冷库（A类和B类）占全国冷库总存量不足1/3，但其出租率超过90%，未来五年需求将保持13%-14%的年均增长。
• 市场集中度低，整合空间大：目前中国冷库市场CR8为27.7%，远低于美国的54.9%，表明行业整合潜力巨大。
• 高标冷库以分拨配送为主：90%以上的高标冷库客户为食品相关领域，其中连锁餐饮占比最高，未来分拨配送型冷库将是主要增长方向。
• 重点城市布局建议：北、上、广、深等一线城市及武汉、成都等核心物流枢纽城市是冷库投资的优先选择，这些城市具备较强的经济基础、消费规模和交通枢纽优势。
• 冷库投资策略：投资者应围绕经济、客户、基础设施和竞品四个要素制定选址和投资策略，关注区位而非单纯租金，以提升投资回报。

关键信息

冷库分类分级标准

冷库市场需求预测

• 全国冷库潜在需求：2021年中国冷库潜在需求约为29,541亿立方米，未来五年需求将保持8%-9%的年均增长。
• 高标冷库需求：预计2021-2025年高标冷库需求将维持13.5%的复合年均增长，新增面积约500万平方米。
• 冷链食品需求：生鲜零售市场规模将从5.2万亿元增长至6.8万亿元，餐饮市场规模将从4.7万亿元增长至6.6万亿元，线上食品杂货销售增速超过30%。

重点城市推荐

• 一线城市及卫星城市：北、上、广、深等城市及其周边区域冷库需求旺盛，出租率和租金水平较高，是优先投资对象。
• 内陆核心物流枢纽：武汉、成都、西安等城市具备较强的经济和物流枢纽能力，未来增长潜力大。
• 投资策略：优先选择具有最大辐射范围、最小配送距离、周边交通便利、能源供应稳定、环境条件良好的区位；同时可联合冷链食品企业或进口贸易商共同开发，绑定长期需求。

行业发展趋势

• 政策推动：《“十四五”冷链物流发展规划》明确提出加强产销冷链建设，推动冷库行业标准化和升级。
• 资本投入增加：物流地产商和投资者进入冷链领域，推动行业向专业标准发展，提升冷库设计、建造、运营和管理水平。
• C类冷库升级：C类冷库面临整治，存在较大的升级改造空间，可通过配套建设封闭式装卸站台、完善流通加工和分拨配送等功能提升价值。

冷库投资策略与机遇

选址要素

1. 最大辐射范围：建议选择可辐射300公里内区域的区位。
2. 最小配送距离：城市内配送距离应控制在30公里以内，不超过50公里。
3. 周边交通便利：建议选址于5公里范围内有高速路入口，或具备多式联运条件（如火车站、机场、港口）的区域。
4. 能源供应稳定：确保所在区域有可靠的电力和水源供应。
5. 环境条件良好：远离污染源，避免靠近居民区。

投资策略

• 关注重点城市：优先布局一线城市及其卫星城市，以及内陆核心物流枢纽。
• 投资分拨配送型冷库：这类冷库需求旺盛，具有较高的投资回报。
• 联合开发与租户绑定：与冷链食品企业或进口贸易商合作，绑定未来三至五年的冷库需求。

结论与建议

• 未来机遇期：未来三到五年是冷库投资的重要机遇期，高标冷库将成为市场主流。
• 行业整合加速：随着投资者和物流地产商的进入，行业整合将加快，资产端和运营平台将涌现更多交易机会。
• 投资评估框架：建议投资者依据ECIC框架（Economy、Client、InInfrastructure、Competitor）进行冷库投资决策，以提升投资回报。

联系方式

• 研究部
  • 谢晨（中国区研究部负责人）：sam.xie@cbre.com
  • 胡优优（中国区研究部副董事）：molly.hu@cbre.com
• 业务线
  • 孙洁（中国区顾问及交易服务部和投资及资本市场部负责人）：cindy.sun@cbre.com
  • 李琳（中国区投资及资本市场部副董事）：wesley.li@cbre.com

免责声明

本报告内容仅供参考，不构成投资建议。投资者应自行评估市场风险，谨慎决策。