20130412-太平洋-政策预期落地_估值仍有修复空间_12页_475kb

房地产行业2013年二季度投资策略总结

核心内容

2013年二季度，房地产行业面临政策调控影响逐渐减弱，市场进入平稳观察期。行业整体呈现量价齐升趋势或告一段落，但估值修复仍有空间。分析师周炯认为，随着政策对刚性需求的保护以及二三线城市成交量的稳定，市场整体成交量将保持相对稳定，地产股有望继续修复估值。

主要观点

1. 二季度销量或将回落

• 一季度销售热度不减：2013年前2月全国商品房销售面积同比增长50%，三月因政策前抢购，部分城市出现销售井喷，尤其是北京、上海等一线城市。
• 销量回落预期：随着地方版国五条细则出台，市场进入平稳期，部分需求已在一季度透支，供需双方需评估政策效果，因此二季度销量预计有所回落。
• 二三线城市成交平稳：二三线城市商品房成交波动幅度较小，如重庆一季度增长25%，沈阳则略有下降。

2. 房价上涨压力或趋缓

• 房价上涨压力渐显：2013年2月，70个大中城市房价上涨城市达66个，同比涨幅最高达8.2%。
• 一线城市压力最大：北京、上海等城市房价上涨压力明显，而二三线城市房价相对平稳。
• 调控政策抑制上涨：一线城市实施较为严格的调控政策，如限购和二手房税收政策，有助于缓解房价上涨压力。
• 存货压力上升：全国商品住宅待售面积达2.78亿平米，同比增长42%，一线城市存销比下降明显，导致房价上涨压力。

3. 房地产投资回升，土地市场回暖

• 投资和新开工数据回升：2013年前2月房地产开发投资增速回升至23%，新开工面积增速首次录得正值，达15%。
• 土地市场逐渐回暖：地方政府供地增加，开发商资金面宽裕，拿地意愿增强，土地市场呈现回暖迹象。
• 土地供应增加，溢价率上升：土地供应增加，土地成交溢价率上升，开发商拿地积极。

关键信息

行业集中度提升

• 房地产行业集中度有望提升，龙头公司如万科将稳步扩大市场份额。
• 行业利润率逐渐回归理性，龙头公司凭借品牌、资金和管理优势，市场份额将稳步提升。

投资策略

• 维持看好评级：预计未来6个月内，行业整体回报高于市场整体水平5%以上。
• 个股推荐：
  • 龙头代表：保利地产、招商地产
  • 商业地产与城市综合体：泰禾集团、新华联、南国置业
  • 一级开发与城镇化受益：黑牡丹
  • 二线优质公司：银亿股份
  • 调整幅度大，修复空间大：首开股份、中南建设

风险提示

• 政策风险：调控政策可能对市场产生进一步影响，需关注后续政策动向。

结构清晰

1. 市场展望

• 一季度销售热度不减，三月政策前抢购导致销量井喷。
• 二季度销量预计回落，市场进入平稳观察期。
• 一线城市房价上涨压力较大，二三线城市相对平稳。

2. 行业集中度提升

• 当前房地产行业仍较为分散，龙头公司市占率较低。
• 随着市场规范化和利润率理性回归，龙头公司将扩大市场份额。

3. 投资策略

• 维持看好评级，认为行业整体回报将高于市场水平。
• 推荐组合包括龙头公司、商业地产公司、城镇化受益股及二线优质公司。

4. 风险提示

• 政策风险可能影响市场走势，需密切关注政策变化。

图表目录（关键图表）

• 图表1：2013年一季度销售热度不减
• 图表2：一二线中心城市3月销量井喷
• 图表3：国五条后，北京、上海等中心城市火热销售恐难持续
• 图表4：二三线城市成交相对平稳
• 图表5：房价上涨压力渐显
• 图表6：一线城市房价上涨压力最大
• 图表7：二三线城市房价上涨压力相对较小
• 图表8：整体存货压力上升，一线城市存销比下行明显
• 图表9：北京存货消化周期呈下降趋势
• 图表10：2013年前2月投资快速回升
• 图表11：新开工扭转负增长趋势
• 图表12：土地市场逐渐回暖
• 图表13：土地供应增加，成交溢价率上升
• 图表14：开发商拿地积极
• 图表15：万科市占率稳步提升
• 图表16：重点公司盈利预测表（2013年4月12日）

投资评级说明

• 行业评级：看好、中性、看淡
• 公司评级：买入、增持、持有、减持、卖出

重要声明

• 本报告信息来源于公开资料，太平洋证券对信息的准确性和完整性不作保证。
• 报告内容仅供参考，不构成买卖建议。
• 本报告版权归太平洋证券所有，未经许可不得翻版、复制或刊登。