深度报告-20250317-开源证券-大悦城-000031.SZ-公司首次覆盖报告_开发+经营_双轮驱动_潜心经营铸就品牌生态圈_35页_5mb

大悦城 (000031.SZ) 总结

核心内容

大悦城（000031.SZ）是中粮集团旗下的地产投资和管理平台，以“开发+经营”双轮驱动模式稳健发展，聚焦全国核心城市布局，构建了丰富的品牌生态圈。公司2025年3月17日发布首次投资评级为“买入”，当前股价为2.73元，总市值117.02亿元，流通市值109.28亿元，总股本42.86亿股，流通股本40.03亿股，近3个月换手率41.71%。

主要观点

1. “开发+经营”双轮驱动，构建品牌生态圈

大悦城聚焦城市级时尚潮流中心，以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵，发展购物中心、写字楼、产业园等多元化业务。公司定位“城市运营与美好生活服务商”，业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等领域，布局一、二线核心城市。

• 物业投资：2023年投资物业营收53.93亿元，同比增长24.3%；2024年上半年投资物业营收26.03亿元，同比减少3.6%，但营收占比提升。
• 商业项目：截至2024年上半年，公司商业项目布局45个，其中34个在营，总商业面积374万平方米，平均出租率维持在高位，购物中心销售额和客流量显著增长。
• 产业园业务：公司产业园出租率稳定，聚焦大健康、新能源、信息科技等领域，部分项目获得地方政府认可和行业奖项。

2. 经营能力提升，品牌影响力扩大

公司通过“二次元”文化主题购物中心吸引大量客流量和销售额，善于将IP热度迁移，形成联动效应。以上海静安大悦城为例，其通过“快闪店+联名展”形式，吸引大量年轻消费者，提升客户粘性。

• 营销活动：2023年购物中心销售额347亿元，同比增长37%；客流量超3亿人次，同比增长66%。
• 活动频次：静安大悦城每年举办200场以上展会和活动，被称为“IP首展收割机”。
• 联动效应：公司在全国多个购物中心落地快闪活动，将IP热度扩散至各地，提升整体品牌热度。

3. 开发业务稳健发展，销售排名逆势提升

公司开发业务以高端住宅为主，产品线清晰，注重品质和性价比。2023年公司全口径签约461亿元，同比下降19%，但销售排名提升至第29位。

• 项目表现：2023年苏州大悦狮山壹号首开即罄，西安悦著·云轩三开三罄，多个项目成为区域标杆。
• 土地获取：2023年公司仅获取三宗土地，均位于核心城市核心区域，土地储备充足，可售货值约1332亿元。

4. 负债结构优化，融资成本持续压降

公司持续优化债务结构，融资成本下降明显，2024年上半年综合融资成本为4.26%，较2023年末下降35个基点。同时，公司积极推进资产证券化，通过华夏大悦城商业REIT实现资产变现，募集规模达33.23亿元，取得投资收益21亿元。

• 融资成本：公司2024年上半年新增借款平均成本3.13%，综合融资成本4.26%，具有相对优势。
• 资产证券化：华夏大悦城商业REIT于2024年9月20日上市，市场认可度高，进一步优化资产结构。

5. 酒店业务稳健，物业管理能力提升

公司酒店业务自2022年起复苏明显，毛利率提升，2023年酒店业务营收9.7亿元，同比增长75.1%。物业管理业务在管面积和合同管理面积持续增长，2024年上半年在管面积近2158万平米，合同管理面积约2666万平米。

• 酒店运营：公司在北京、三亚运营4家高端酒店，平均出租率维持在70%-91%之间，保障客房入住率。
• 物业管理：公司物业管理业务连续四年稳步提升，2024年排名中国物业服务百强企业第29名。

关键信息

财务预测与估值

• 盈利预测：预计2024-2026年归母净利润分别为-30.35亿元、-8.31亿元、8.72亿元，EPS分别为-0.71元、-0.19元、0.20元，2026年PE为13.4倍。
• 财务指标：2023年毛利率为26.5%，净利率为0.3%，ROE为0.3%；2024年上半年毛利率为29.5%，净利率为-3.3%，ROE为-2.9%。

风险提示

• 第三方项目拓展放缓
• 关联公司经营不及预期
• 房地产销售下行

总结

大悦城通过“开发+经营”双轮驱动模式，构建了以购物中心、写字楼、产业园为核心的多元化业务体系。公司积极布局核心城市，注重品牌建设和产品力提升，通过“二次元”文化主题吸引客流，实现商业价值。同时，公司通过优化负债结构、推进资产证券化，提升财务稳健性。尽管当前面临房地产销售下行风险，但公司整体运营能力较强，盈利有望持续回升，具备良好的投资价值。