【仲量联行】2025年基于价值重塑的不良资产白皮书_17页_10mb

不良资产价值重塑与市场机遇分析总结

核心内容

不良资产并非单纯的“负资产”，而是可能被低估的价值载体。随着全球经济的不确定性增加，尤其是中国房地产行业及高负债企业的波动，不良资产问题日益突出。然而，这同时也为投资者提供了挖掘潜在价值的机会。通过对不良资产的精准评估、风险判断与重组策略，可以实现资产价值的重塑与释放。

主要观点

1. 不良资产的重新定义

不良资产的价值重塑应从底层资产质量出发，而非仅关注债权或股权本身。通过剥离债权与股权，识别其中的优质部分，有助于实现资产价值的提升。

2. 风险判断是价值重塑的核心

不良资产价值的重塑，本质上依赖于对风险的精准识别与量化评估。风险驱动因素在评估过程中占据重要地位，影响可实现的现金流及资产回收率。

3. 不良资产的处置方式多样

不良资产处置包括传统方式（如本息清收、诉讼、打包处置等）和创新方式（如问题企业重组、不良资产证券化、科技金融结合等）。创新方式为不良资产的盘活提供了新的路径和工具。

4. 评估方法与关注重点因阶段而异

• 收购阶段：关注资产真实价值与回收率，重点分析债务人还款能力和资产质量。
• 管理阶段：动态关注资产价值变化，采用公允价值计量和减值测试，分析资产的风险状况。
• 处理阶段：依据处置方式选择，结合资产特性与市场情况，综合评估变现价值与偿债能力。

5. 价值重塑的关键影响因素

不良资产价值的评估需考虑“三面五率”原则，包括收入基本面、成本支出面、收益持续面，以及出租率、增长率、净营收益率、资本化率和折现率等指标。此外，还需关注综合变现率、土地剩余使用年限、不可抗力因素等。

关键信息

不良资产的形成来源

• 金融机构：主要来源于信贷业务（如商业银行不良贷款）及投资失败（如信托、基金、保险等）。
• 企业层面：因经营不善、资金链断裂等问题，导致债权债务关系恶化，形成不良资产。

不良资产的周期性特征

不良资产行业具有逆周期收购、顺周期出售的运作机制。在经济下行期收购不良资产，经济复苏期出售，实现跨周期套利与风险对冲。

不良资产价格的影响因素

• 宏观层面：经济环境、社会文化、技术进步等。
• 中观层面：行业生命周期、政策导向、行业吸引力等。
• 微观层面：企业财务状况、治理结构、供应链与竞争关系等。

不良资产市场的前景

不良资产市场具有万亿级规模，蕴含巨大投资机会。仲量联行凭借其专业能力与全球视野，持续深耕不良资产领域，提供全链条服务，包括债务重组、资产评估、资产证券化、运营优化等。

仲量联行在不良资产领域的实践

仲量联行作为全球领先的房地产服务与投资管理公司，已为超过百家金融机构、开发商及投资机构提供服务，涵盖多个高价值项目，包括：

• 远洋集团债务重组项目：提供物业市场价值分析与咨询服务，项目规模超60亿美元。
• 某头部AMC不良资产包处置：提供股权、债权、混合体评估服务，实现资产溢价率。
• 建欣不良资产证券化项目：协助中国建设银行发行不良资产支持证券，涉及7,000余笔个人住房抵押贷款。

未来展望

仲量联行将持续聚焦不良资产领域，深化研究与服务，发布“不良资产”系列研究报告，涵盖宏观定义、分类、估值策略，以及底层资产与混合体处置策略。公司致力于与市场各方合作，共同挖掘不良资产的潜在价值。

联系方式

主要作者与业务联系人

• 韩晶（资深董事）：Kathryn.Han@jll.com
• 付冠玮（经理）：Daniel.Fu@jll.com
• 刘嘉敏（大中华区董事总经理）：Sylvia.Lau@jll.com
• 熊建平（中国区总监）：George.Xiong@jll.com
• 陈卓颖（资深董事）：K.Chan@jll.com

企业背景

仲量联行（JLL）是全球领先的商业地产服务与投资管理公司，隶属于《财富》500强企业。2024财年收入达234亿美元，业务覆盖全球80多个国家，拥有超过112,000名员工。公司致力于通过专业服务与本地经验，推动房地产行业的发展，实现“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业愿景。

结语

不良资产的重塑与价值挖掘是当前金融市场的重要议题。仲量联行凭借其专业实力与创新思维，持续探索不良资产市场的机遇，为客户提供精准的评估与处置策略，助力资产盘活与价值释放。