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金科服务（9666.HK）2021年报及投资分析总结

核心内容概述

金科服务（9666.HK）作为一家专注于空间物业服务及社区增值服务的企业，2021年实现营业收入59.68亿元，同比增长77.0%；归属母公司净利润10.57亿元，同比增长71.4%；基本每股收益1.62元，同比增长30.6%。公司通过“内生+外拓”双轮驱动，持续扩大市场份额，并在并购和科技服务方面取得显著进展。分析师维持“买入”评级，预计2022~2024年每股收益将分别达到2.55元、3.70元和6.00元。

主要观点

业绩表现

• 营收与利润增长显著：2021年公司营收和净利润均实现大幅增长，显示出良好的盈利能力和发展势头。
• 盈利能力稳定：尽管部分板块毛利率有所下降，但整体毛利率保持在合理水平，盈利结构健康。

业务板块分析

空间物业服务

• 高增长与高质量并存：空间物业服务营收达39.0亿元，同比增长35.1%。
• 基础物管与非业主增值服务：基础物管营收28.7亿元，同比增长41.6%，在管面积达2.38亿方，外拓面积占比达44.1%；非业主增值服务营收10.3亿元，同比增长19.9%，毛利率提升5.7个百分点，主要得益于案场服务增长及高品质服务需求提升。

社区增值服务

• 爆发式增长：社区增值服务营收14.95亿元，同比增长566.1%，主要得益于服务渗透率与复购率提升，以及服务种类的扩充。
• 毛利率下降：毛利率为41.6%，同比下降7.9个百分点，主要受低毛利率项目如社区团购影响。

数智科技服务

• 技术赋能与创新：数智科技服务营收9952.8万元，同比增长108.6%。
• 毛利率波动：毛利率为44.5%，同比下降9.1个百分点，主要由于软件开发、硬件销售等成本上升。
• 研发投入加大：2021年研发费用达1797.8万元，同比增长95.3%，显示公司对科技转型的重视。

并购与外拓

• 频繁并购：2021年公司发起收购9笔，数量仅次于碧桂园服务。
• 强化区域优势：主要收购集中在西南地区，如重庆、四川等地，旨在巩固公司在该区域的市场地位。
• 丰富业务结构：通过并购，公司拓展了非住宅业态，如高端餐饮、酒店管理等，增强了社区增值服务的多样性。

财务预测与估值

• 盈利预测：公司预计未来三年净利润将持续增长，2024年EPS达6.00元，对应PE为3.83倍。
• 估值指标：P/E、P/B及EV/EBITDA等估值指标持续下降，反映市场对公司未来增长的预期较高。

风险提示

• 房地产竣工不及预期：可能影响物业服务的项目数量与收入。
• 外拓进展不及预期：可能影响公司在全国范围内的扩张速度。
• 增值服务增长不及预期：可能影响公司盈利能力和市场竞争力。

财务指标分析

资产负债表（单位：亿元）

现金流量表（单位：亿元）

利润表（单位：亿元）

财务比率分析

结论

金科服务凭借深耕西南市场、高增长的物业服务、社区增值服务的快速扩张以及数智科技服务的持续投入，展现出强劲的发展势头。公司通过频繁并购，强化区域布局与业务多元化，未来增长潜力较大。分析师维持“买入”评级，认为其未来三年EPS增长显著，估值指标逐步下降，市场对其业绩增长预期较高。但需关注房地产竣工、外拓进展及增值服务增长等潜在风险。