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东吴证券晨会纪要总结

核心内容概述

本次东吴证券晨会纪要涵盖宏观策略、固收金工、房地产行业跟踪以及个股推荐等主要内容。整体呈现房地产行业稳中有升的态势，同时关注宏观市场变化及金融工具的信用分析。

宏观策略分析

主要观点

• 中观数据周报显示，近期耗煤量增加，煤价大幅上涨，表明能源需求持续上升。
• 上游：原油和煤炭期货价格大幅上行。
• 中游：水泥价格延续上涨趋势。
• 下游：粮油期货价格普涨。
• 交运：国际航运指数延续上行，反映物流需求增加。
• 风险提示：
  • 中美贸易摩擦超预期；
  • 通胀上行超预期。

固收金工分析

主要观点

• 房地产供应链ABS是基于核心房企应收款发行的资产证券化产品，具有较高的信用保障。
• 信用分析要点：
  • 定性分析：关注核心房企信用资质、应收账款真实性、交易结构中的增信和资金划转方式。
  • 定量分析：主要关注优先档发行利率加压后对本息的覆盖倍数。
• 案例分析：
  • 案例1：某龙头民营房企作为共同债务人的供应链ABS，核心房企资质较好，覆盖倍数仍保持在1以上，但安全边际一般。
  • 案例2：某国有房企作为共同债务人的供应链ABS，虽然总资产规模大，但存在部分三四线项目去化缓慢及拿地成本增加带来的现金流压力。
• 风险提示：房地产调控政策下，各类房地产相关的ABS融资可能超预期收紧。

基差跟踪（截至10月9日）

房地产行业跟踪周报

主要观点

• 国庆成交下滑，但整体销售规模仍保持增长。
• 央行降准释放约7500亿元增量资金，旨在优化流动性结构，支持小微企业、民营企业和创新型企业的融资。
• 重点城市成交情况：
  • 一线城市：本周成交41万平米，同比增长209.6%；环比下降50.1%。
  • 二线城市：本周成交153.4万平米，同比增长25.7%；环比下降4.6%。
  • 三线城市：本周成交93.4万平米，同比增长9%；环比下降26.1%。
• 累计数据：
  • 2018年至今全国35城市一手房累计成交14744.9万平米，同比下降6.7%。
  • 全国9城市二手房累计成交4009.6万平米，同比增长1.2%。

投资建议

• 2018年房地产销售规模保持稳态，龙头房企竞争优势凸显，强者恒强。
• 推荐个股：绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产、融信中国。

风险提示

• 行业销售波动；
• 政策调整（棚改、调控、税收政策等）；
• 融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；
• 企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；
• 汇率波动；
• 棚改货币化不达预期。

推荐个股点评

希望教育（01765）

• 公司概况：国内第二大民办高等教育集团，截至2017财年拥有3所本科、5所专科、1所技师学院，总在校生人数达86,498人。
• 财务表现：
  • 2017财年营业收入7.5亿元，同比增长22.5%；
  • 归母净利润2.1亿元，同比增长36.6%；
  • 净利率28.1%。
• 盈利预测：
  • 2018-2020年营业收入分别为10.49亿、12.41亿、14.41亿，同比增长39.48%、18.23%、16.12%；
  • 归母净利润分别为3.60亿、5.31亿、6.88亿，同比增长70.14%、47.40%、29.58%；
  • 当前市值对应PE分别为19X、13X、10X，处于可比公司较低水平。
• 投资评级：给予“买入”评级。
• 风险提示：
  • 政策风险；
  • 提费不及预期；
  • 港股波动性较大。

招商蛇口（001979）

• 销售表现：
  • 2018年9月签约销售面积72.43万平方米，同比增长26.16%；
  • 签约销售金额128.92亿元，同比增长36.38%；
  • 1-9月累计签约销售金额1162.56亿元，同比增长49.02%。
• 拿地情况：
  • 9月拿地建筑面积20.89万平米，同比下降85%；
  • 拿地总成本11.09亿元，同比下降90%；
  • 拿地成本占当月销售金额的9%，较前值下降45个百分点。
• 投资建议：公司定位为城市及园区综合开发和运营服务商，资源储备充足，未来将受益于粤港澳大湾区发展。
• 盈利预测：
  • 2018-2020年EPS分别为1.94元、2.41元、2.87元；
  • 对应PE分别为8.98倍、7.23倍、6.07倍。
• 投资评级：维持“买入”评级。
• 风险提示：
  • 行业销售波动；
  • 政策调整；
  • 融资环境变动；
  • 企业运营风险；
  • 汇率波动；
  • 棚改货币化不达预期。

荣盛发展（002146）

• 销售表现：
  • 2018年9月签约金额60.64亿元，同比增长26.84%；
  • 签约面积59.77万平方米，同比增长38.29%；
  • 1-9月累计签约金额595.10亿元，同比增长46.18%。
• 拿地情况：
  • 9月新增2宗地块，拿地金额25.03亿元，同比增长52.8%；
  • 累计拿地金额79.32亿元，同比下降60%；
  • 累计拿地面积299.07万平米，同比下降67%。
• 投资建议：公司土储丰富，拿地节奏理性，重点布局京津冀、长三角、珠三角，多元业务协同效应凸显。
• 盈利预测：
  • 2018-2020年EPS分别为1.74元、2.23元、2.86元；
  • 对应PE分别为4.33倍、3.38倍、2.63倍。
• 投资评级：维持“买入”评级。
• 风险提示：
  • 行业销售波动；
  • 政策调整；
  • 融资环境变动；
  • 企业运营风险；
  • 汇率波动；
  • 棚改货币化不达预期。

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