20201127-开源证券-金科服务-09666.HK-港股公司首次覆盖报告_规模与品质兼具_高成长风采瞩目_23页_2mb

金科服务（09666.HK）首次覆盖报告总结

核心内容概述

金科服务（09666.HK）是一家中国领先的综合智慧物业服务商，依托母公司金科股份的资源与支持，公司在物业管理、社区增值服务、非业主增值服务及智慧科技服务等领域实现了高成长与优质服务的结合。公司背靠金科股份，拥有丰富的项目资源和强大的资金保障，同时通过智能化、数据化服务提升运营效率与客户满意度。首次覆盖给予“买入”评级，预计2020-2022年归母净利润分别为6.10亿元、10.06亿元、14.30亿元，对应EPS分别为0.96元、1.59元、2.26元，当前股价对应估值为43倍、26倍、18倍。

主要观点

1. 规模优势显著，成长性强劲

• 公司背靠金科股份，2019年销售面积达1905万平米，位列全行业第8名。
• 在手土储达7400万平米，未来将转化为在管项目，保障持续增长。
• 截至2020H1，合约管理面积为2.56亿平米，在管面积为1.30亿平米，合约管理面积是当前在管面积的2.0倍。
• 外拓项目占比从2017年的32.5%提升至48.5%，显示公司外拓力度加大。

2. 服务品质优异，客户满意度行业领先

• 公司开发了金管家、金悦家及金慧家三种标准化服务体系，覆盖住宅及非住宅领域。
• 住宅领域客户满意度连续八年达90%以上，高于行业平均水平。
• 续约率达98.9%，显示客户粘性强。

3. 多元化业务协同增长，盈利能力提升

• 物业管理服务：2020H1收入9.25亿元，同比增长39%，占总收入68%。毛利率为31.6%，净利率为22.1%。
• 社区增值服务：2020H1收入1.26亿元，同比增长28%，占总收入9%。毛利率为36.6%，较2019年有所回落，但高于传统物管业务。
• 非业主增值服务：2020H1收入2.92亿元，同比增长29%，占总收入21%。毛利率为39.9%，较2019年提升7个百分点。
• 智慧科技服务：2020H1收入0.26亿元，同比增长79%，毛利率为48.7%，为各板块中最高。

4. 科技赋能，构建“数智场景新生态”

• 公司构建了智能化、数据化、AI化的“数智场景新生态”，围绕“地-楼-房-家-人”提供智慧设计、智慧案场及智慧综合运营平台等服务。
• 智慧科技服务处于快速发展阶段，未来增长潜力大。

5. 科学激励机制，管理团队年轻有活力

• 公司实施两次员工持股计划，覆盖近600名员工，有效绑定管理层与股东利益。
• 管理团队以85后为主，年轻且富有激情，有利于创新与业绩增长。

关键信息

财务表现

• 营业收入：预计2020-2022年分别为37.87亿元、53.13亿元、74.67亿元，同比增长分别为63%、40%、41%。
• 净利润：预计2020-2022年分别为6.10亿元、10.06亿元、14.30亿元，同比增长分别为66%、65%、42%。
• 毛利率与净利率：2020H1毛利率为31.6%，净利率为22.1%，较2017年分别提升5个百分点和11个百分点。
• ROE：2020H1 ROE为11.45%，预计2021年和2022年分别提升至17.43%和21.73%。

估值与行业对比

• 当前股价对应2020年PE为42.89倍，2021年为25.99倍，2022年为18.29倍。
• 主流物管公司2021年PE均值为22倍，PB均值为6.9倍。金科服务估值处于合理水平。

风险提示

1. 宏观经济风险：宏观经济不景气，居民支付能力下降，可能影响行业收缴率。
2. 行业盈利风险：人工成本上升，物管费提价困难，导致毛利率持续压缩。
3. 行业成长性风险：市场竣工交付率低，影响项目转化周期。
4. 运营风险：高管及核心人员变动，收并购存在误判风险。

财务预测摘要

总结

金科服务凭借其全国化布局、优质服务及科技赋能，实现了规模与品质的双重提升，展现出强劲的成长潜力。公司多元化业务结构及完善的激励机制，进一步增强了其市场竞争力。尽管存在一定的行业风险，但整体估值合理，首次覆盖给予“买入”评级。