20221230-财信证券-宏观策略专题深度报告_政策优化与城镇化协同下_房地产业终将回归正轨_28页_1mb

策略深度总结

核心内容

本报告围绕2023年房地产市场走势与政策支持展开，分析了房地产市场当前面临的挑战、政策支持力度及未来发展趋势，提出了相应的投资建议和风险提示。

主要观点

1. 房地产市场形势综述

• 房地产投资不振对经济基本面的拖累：房地产投资持续下行，成为拖累整体投资增长的主要因素，尤其在2022年11月，房地产开发投资额同比下降9.8%，且单月增速降至历史最低水平。
• 四季度市场开局较弱：房地产市场在2022年四季度表现低迷，销售面积与销售额同比降幅仍较大，居民购房信心不足。
• 房地产市场仍处底部：由于供需两端疲弱，房地产市场短期内难以走出底部，需进一步政策支持。
• 房地产亟待复苏：在扩内需背景下，房地产市场成为推动经济复苏的重要领域，中央政策将房地产与消费、就业等结合，推动市场复苏。

2. 宏观政策与房地产市场

• 政策支持趋于宽松：中央多次强调“房住不炒”、“因城施策”、“保交楼”，房地产调控基调转向宽松。
• 政策效果仍不理想：尽管政策力度加大，但市场反应冷淡，房企流动性问题未有效缓解，居民购房意愿低迷。
• 地方政府财政承压：地方财政收入减少，土地出让收入下降，影响政策执行力度。
• 期待2023年政策加码：预计2023年政策支持力度将进一步加大，包括信贷、财政、行政监管等方面。

3. 城镇化与房地产需求

• 城镇化推动长期需求：城镇化率预计在2027年前后达到70%，未来5年房地产市场仍有较大潜在需求。
• 非平衡城镇化问题突出：东部地区城镇化速度较快，而中西部地区及中小城市增长放缓，人口向大城市聚集，加剧了人地矛盾。
• 均衡城镇化将成为趋势：未来将推动大中小城市协调发展，加快县城和中小城市城镇化，带动房地产需求增长。

4. 房地产市场的结构性机会

• 经济复苏与政策支持将推动市场回归正轨：预计2023年下半年房地产市场将逐步复苏，建议关注优质头部房企。
• 楼市结构将发生变化：随着城镇化推进，租赁市场及二手房市场将逐渐扩大，一线城市租户比例可能超过50%。

关键信息

5. 投资建议

• 重点关注优质头部房企：随着市场复苏，优质房企有望在竞争中占据优势。
• 长期关注租赁与二手房市场：未来租赁市场和二手房市场相关企业以及优质物业管理公司具有较大发展潜力。

6. 风险提示

• 房企债务压力加剧：部分房企面临流动性危机，债务风险可能进一步扩大。
• 深度老龄化影响购房需求：未来人口老龄化可能抑制住房需求。
• 稳经济政策见效慢于预期：政策效果可能滞后，影响市场复苏进程。

图表与数据概览

• 图表目录：
  • 图1：房地产投资增速已回落至历史最低位。
  • 图2：房地产开发投资额单月增速降至历史最低水平。
  • 图3：房地产已从经济增长的拉动项转变为拖累项。
  • 图4：新建商品住宅价格指数回落至低位。
  • 图5：二手住宅价格回落更为明显。
  • 图6：商品房销售面积及销售额回落至相对低位。
  • 图7：2022年下半年商品房单月销售情况走弱。
  • 图8：第三季度房企归母净利润分布情况。
  • 图9：第三季度房企资产负债率分布情况。
  • 图10：国房景气指数降至历史低位。
  • 图11：购置土地、新开工及施工面积持续下滑。
  • 图12：年轻人失业率仍然较高。
  • 图13：城镇居民可支配收入增速持续走弱。
  • 图14：出口金额同比减少，接近疫情初期水平。
  • 图15：利率已下调至较低水平。
  • 图16：个人住房贷款利率回落至相对低位。
  • 图17：房产税收入增速明显放缓。
  • 图18：M2-M1剪刀差扩大，市场预期未改善。
  • 图19：房地产贷款余额增速降至近10年最低。
  • 图20：房企到位资金明显少于2021年。
  • 图21：房企自筹资金占比上升，其他资金来源下降。
  • 图22：土地供应与成交面积均缩量明显。
  • 图23：十大城市商品房可售面积处于近5年高位。
  • 图24：30大中城市成交面积下滑幅度扩大。
  • 图25：地方政府土地出让收入整体下行。
  • 图26：地方政府性基金收入及财政收入均下滑。
  • 图27：住宅类用地楼面均价明显增长。
  • 图28：居民收入信心明显下滑。
  • 图29：居民就业预期指数回落至低位。
  • 图30：城镇人口增量抑制商品房销售面积增长。
  • 图31：城市人均住房建筑面积仍有增长空间。
  • 图32：我国城镇化水平仍显著低于主要发达国家。
  • 图33：2021年各地区城镇化率。
  • 图34：中西部地区城镇化率增速明显放缓。
  • 图35：一线城市与二三线城市房价收入比分化明显。
  • 图36：一线城市和优势区域租户比例较高。

表格目录

• 表1：历年年度房地产开发投资完成额及同比增幅。
• 表2：2022年中央层面房地产调控政策梳理。
• 表3：2022年房企融资“三支箭”落地情况。
• 表4：2022年1-11月新增居民户中长期贷款情况。
• 表5：十三五规划、十四五规划及二十大报告关于城镇化战略的主要部署。

总结

房地产市场在2022年面临供需疲软、政策效果有限、财政承压等问题，但随着2023年经济逐步复苏和政策支持力度加大，市场有望走出底部。城镇化进程将带来长期需求增长，而均衡城镇化将成为未来趋势，带动房地产市场结构优化。投资建议重点放在优质头部房企、租赁市场及二手房市场相关企业。同时，需警惕房企债务压力、人口老龄化及政策见效慢等风险。