2016-03-28-深交所-招商蛇口_2015年年度报告_287页_1mb

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2015年度报告总结

核心内容概述

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）于2015年12月30日在深圳证券交易所上市，完成了A股换股吸收合并招商地产，并向特定对象发行A股股份募集配套资金118亿元。2015年，公司实现营业收入492.22亿元，同比增长8.21%，归属于上市公司股东的净利润48.50亿元，同比增长51.36%。公司业务主要分为社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块。

主要观点

• 公司战略转型：招商蛇口作为招商局集团房地产板块的旗舰企业，通过吸收合并招商地产，实现了资源的整合和业务的协同，公司定位为城市及园区综合开发和运营服务商。
• 盈利能力增强：公司净利润和每股收益均实现显著增长，其中归属于上市公司股东的净利润同比增长51.36%，基本每股收益同比增长51.72%。
• 多元化发展：公司不仅专注于住宅开发，还拓展了园区运营、邮轮产业等新领域，探索“开发+运营+资管”的业务模式，以提升盈利能力和市场竞争力。
• 政策红利与战略优势：前海蛇口自贸区的成立为公司带来了政策红利，公司作为该区域的主要建设主体，享受政策支持，同时在“一带一路”等国家战略中寻找发展机遇。

关键信息

公司基本信息

• 公司名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司
• 股票代码：001979
• 上市日期：2015年12月30日
• 公司注册信息：
  • 法定代表人：孙承铭
  • 成立日期：1992年2月19日
  • 注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场
  • 办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼
• 公司治理：
  • 董事会秘书：刘宁
  • 证券事务代表：陈江
  • 保荐机构：中信证券、招商证券
  • 财务顾问：中信证券、招商证券

财务数据概览

• 营业收入：492.22亿元，同比增长8.21%
• 归属于上市公司股东的净利润：48.50亿元，同比增长51.36%
• 基本每股收益：0.88元，同比增长51.72%
• 加权平均净资产收益率：27.96%
• 总资产：2108.99亿元，同比增长25.34%
• 归属于上市公司股东的净资产：466.28亿元，同比增长177.35%
• 货币资金：同比增长55.53%，主要得益于非公开发行股票募集资金118亿元

财务指标分析

• 分季度财务指标：
  • 第一季度：营业收入64.33亿元，净利润5.29亿元
  • 第二季度：营业收入126.67亿元，净利润12.66亿元
  • 第三季度：营业收入64.13亿元，净利润11.52亿元
  • 第四季度：营业收入237.10亿元，净利润29.40亿元
• 非经常性损益：合计4.55亿元，主要由政府补助、资金占用费、存货评估增值等因素构成。

主要业务板块

1. 社区开发与运营

• 公司专注于为家庭客户提供精品住宅，布局全国33个城市，开发项目近200个。
• 重点开发住宅产品包括别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等。
• 公司倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”，被誉为“城市运营”“可持续发展”的典范。
• 公司推出“双孩房”等创新产品，客户满意度测评同比上升8%。

2. 园区开发与运营

• 公司自1979年起对蛇口工业区进行开发建设，积累了丰富的城市开发与运营经验。
• 园区业务包括特色产业园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等。
• 蛇口工业区作为前海蛇口自贸区的重要组成部分，公司对其进行了全面升级，打造了多个创新园区，如南海意库、蛇口网谷等。
• 公司通过“前港-中区-后城”模式推动城市升级，并在其他城市复制该模式。

3. 邮轮产业建设与运营

• 邮轮产业是公司新的转型方向，公司致力于打造以邮轮母港为核心的产业链。
• 蛇口太子湾邮轮母港启动区一期建设完成，1万GT客滚装码头交工验收，总体详细蓝图规划获得审批。
• 公司在蛇口、青岛、厦门等地布局邮轮相关项目，以期提升公司在邮轮经济中的地位。

重要事项

• 利润分配预案：以2016年3月25日公司总股本79.04亿股为基数，每10股派发现金红利2.60元。
• 重大重组：完成A股换股吸收合并招商地产，实现B股退市，解决历史问题。
• 战略投资者引入：引入产业资本、金融资本及员工持股计划，实现产权多元化。

资产情况

• 主要资产变化：年末货币资金占总资产19.27%，同比增加55.53%，主要得益于非公开发行股票募集资金。
• 境外资产：
  • 房地产存货：48.26亿元，位于新西兰奥克兰
  • 投资性房地产：15.65亿元，位于香港
  • 在建工程：19.11亿元，位于香港
• 资产控制措施：设立专门管理机构，委派管理人员，健全制度，实行事前报告、事中控制、事后评价相结合。

核心竞争力

• 集团协同优势：招商局集团作为控股股东，拥有强大的资源整合能力，横跨实业和金融两大领域。
• 战略资源优势：公司在深圳蛇口、前海等地拥有大量土地资源，为未来持续发展提供保障。
• 综合开发运营经验：公司具备从土地一级开发到产业聚集的全链条能力，形成完整的城区和产业园区开发体系。
• 创新精神：公司积极创新，探索“开发+运营+资管”模式，布局健康地产、医疗地产、旅游地产等新兴领域。

战略实施情况

• 市场回顾：2015年中国经济保持平稳发展，房地产市场销售额创新高，但城市分化加剧，“去库存”成为政策重点。
• 战略目标：公司以成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商为定位，通过“区域聚焦、城市深耕、转型发展”策略推进业务。
• 战略实施成果：
  • 吸收合并招商地产，实现业务整合。
  • 推出多个高品质住宅项目，如深圳双玺花园、广州金山谷等。
  • 健全产品线，如“双孩房”、“I-HOPE”系列产品。
  • 公司获得多项荣誉，包括“沪深上市房地产公司综合实力TOP10”、“最受投资者尊重的百强上市公司”等。

总结

招商蛇口在2015年实现了业务整合与上市，展现出强大的盈利能力和发展潜力。公司通过多元化业务布局、战略资源利用、创新业务探索和完善的公司治理结构，推动了其在房地产、园区运营和邮轮产业等领域的全面升级。公司不仅在蛇口片区实现了显著发展，还积极在其他城市复制“蛇口模式”，为公司未来的发展奠定了坚实基础。