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上海城投控股股份有限公司2021年年度报告总结

公司基本信息

• 公司代码：600649
• 公司简称：城投控股
• 法定代表人：陈晓波
• 注册地址：上海市浦东新区北艾路1540号
• 办公地址：上海市虹口区吴淞路130号
• 联系电话：021-66981171（董事会秘书）
• 电子邮箱：ctkg@600649sh.com
• 审计机构：天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
• 审计意见：标准无保留意见

财务概况

2021年主要财务数据（单位：万元）

2021年利润分配预案

• 每10股派发现金股利：1.10元（含税）
• 总股本：25.29亿股
• 可分配利润：92.82亿元
• 不进行资本公积转增股本

非经常性损益分析

• 非流动资产处置损益：10.22亿元（主要来自股权转让）
• 政府补助：1,828.65万元
• 委托他人投资损益：1,036.16万元
• 其他损益：-11,832.48万元
• 合计：60.299亿元

业务发展情况

地产开发业务

• 在建规模：约200万平方米
• 年内开工面积：19.77万平方米
• 年内竣工面积：50.23万平方米
• 新增土地储备：约18.71万平方米
• 重点项目：露香园一期低区、朱家角璟雲里、黄山住宅、江湾与光华社区等
• 销售情况：销售签约面积17.32万平方米，签约金额110.87亿元，销售回笼约100亿元

地产运营业务

• 平均出租率：95%以上
• 租金收入：5,034万元
• 品牌荣誉：荣获“品牌价值排行榜TOP30”及“租赁式社区排行榜TOP5”
• 运营策略：设立新社区筹开小组，搭建管理架构，制定运营方案，强化人才培训

股权投资业务

• 股权转让收益：10.22亿元（主要来自上海康州房地产开发有限公司和上海沪风房地产开发有限公司）
• 已上市公司股权：包括西部证券等，总市值约43.39亿元
• 诚鼎基金：新增投资项目9个，新增投资金额6亿元，涉及人工智能、信息技术、智能制造等领域

行业分析

房地产开发行业

• 全国商品房销售面积：179,433万平方米，同比增长1.9%
• 商品房销售金额：181,930亿元，同比增长4.8%
• 房地产开发投资额：147,602亿元，同比增长4.4%
• 土地出让金：56,199亿元，同比下滑9%
• 房屋新开工面积：146,379万平方米，同比下降11.4%
• 房屋施工面积：975,387万平方米，同比增长5.2%
• 房屋竣工面积：101,412万平方米，同比增长11.2%
• 新建住宅价格：一线城市上涨2.43%，二线城市上涨2.52%

租赁住房行业

• 政策支持：2022年国务院政府工作报告强调“租购并举”，发展长租房市场
• 上海政策：出台保障性租赁住房相关管理办法，明确准入条件、配租规则等
• 建设目标：2021年建设筹措6.7万套（间），2022年计划建设筹措17.3万套（间）
• 长租公寓：江湾、光华社区进行精装修施工，九星社区完成地下室结构施工

股权投资市场

• 股权投资市场：保持活跃，“募、投、退”市场表现良好
• A股上市数量：524家，同比增长20%
• 融资规模：超过5,400亿元，增速16%

核心竞争力分析

地产开发业务

• 资源获取优势：深耕上海市场，保障房、城市更新等领域具有先发优势
• 风险控制能力：多元经营格局，提升抗市场波动能力
• 专业团队：具备丰富的开发经验，形成差异化、特色化经营格局

地产运营业务

• 集团平台资源：依托上海城投的整体实力和资源，实现资源共享
• 品牌优势：“城投宽庭”品牌影响力强，提升运营能力
• 市场化机制：建立标准化运营体系，提升物业管理水平

股权投资业务

• 产业背景：依托上海城投的产业资源，与集团基础设施板块协同
• 基金品牌：诚鼎基金是上海股权投资协会副会长单位，多次被评为最佳私募股权投资机构
• 专业投资能力：具备丰富的项目获取和评估经验，吸引优质投资人

资产与负债分析

资产情况

• 货币资金：36.04亿元，同比下降80.44%（主要因支付土地款）
• 存货：497.96亿元，同比增加74.13%（因新增项目地块）
• 合同负债：56.10亿元，同比增加82.80%（因房产预售）
• 长期借款：123.20亿元，同比增加73.91%（因未加速还款）
• 其他非流动资产：144.92亿元（因项目投资支出增加）
• 使用权资产：887.43万元（因执行新租赁准则）
• 无形资产：24,610.12万元（因江阴PPP项目投资）

负债情况

• 应交税费：28.88亿元，同比增加127.16%（因预提销售税金）
• 其他应付款：11.69亿元，同比下降67.40%（因销售认筹金结转）
• 预计负债：7.63亿元，同比增加38.47%（因保障房维修支出）
• 租赁负债：663.93万元（因执行新租赁准则）

投资与融资情况

• 期末融资总额：311.75亿元
• 整体平均融资成本：4.72%
• 利息资本化金额：10.08亿元

房地产储备与开发情况

• 房地产储备：包括多个项目地块，涉及保障房、商品房、租赁房等
• 主要项目：
  • 黄浦露香园二期商品房
  • 青浦朱家角E地块一期商品房
  • 黄山高铁-I期商品房
  • 杨浦新江湾城科技园北块
  • 闵行九星05-08地块
  • 金山朱泾城中村改造民主村等

房地产销售与结转情况

• 销售金额：102.72亿元
• 销售面积：174,064平方米
• 结转收入：87.51亿元
• 结转面积：179,071平方米
• 待结转面积：104,516平方米

房地产出租情况

• 出租面积：总计约12.34万平方米
• 租金收入：5,034万元
• 主要出租项目：城投控股大厦、政悦路商业、松江新凯、露香园、湾谷科技园一期等
• 租金收入/房地产公允价值：不适用（非公允价值计量）

总结

城投控股2021年在房地产开发、运营及股权投资三大业务板块协同发展，实现营业收入增长40.03%，净利润增长18.26%。公司通过加速项目开发、优化产品结构、拓展租赁住房市场等举措，进一步巩固市场地位。同时，公司积极响应政策导向，参与保障性租赁住房建设，推动房地产行业健康发展。此外，公司持续推进股权投资，强化资本运作，提升整体盈利能力。