20151223-中投证券-房地产行业与题研究_科创板终至_创投__产业园喜迎春天_13页_915kb

房地产行业分析总结

核心内容

本文聚焦房地产行业，特别是科创板对房地产相关企业的影响，强调了创投、产业园区开发与运营作为未来增长的重要方向。随着科创板的推出，科技型和创新型中小微企业将获得更便捷的融资渠道，创业投资也将拥有更有效的退出机制。在此背景下，部分房地产企业通过产业孵化、股权投资、园区运营等方式转型，以适应市场变化并分享政策红利。

主要观点

1. 科创板的推出

   • 科创板是服务科技型、创新型中小微企业的平台，旨在完善多层次资本市场体系，推动上海建设“全球科技创新中心”。
   • 与创业板、新三板、新兴板相比，科创板具有更低的投资门槛、更灵活的审核机制及更高的成长性要求。
   • 科创板将为创业投资提供退出通道，促进资本循环，同时为科技园区与高科技企业的发展提供长期政策支持。

2. 房地产企业的转型方向

   • 从传统的土地开发模式向产业投资与园区运营转型，以获取更多稳定收益。
   • 投资于PE/VC基金，推动新兴产业孵化与成长，实现多元化盈利模式。
   • 通过“科技投行”模式，不仅投资企业，还协助其上市，增强投资回报。

3. 重点推荐标的

   • 张江高科：科创板第三股东，受益于张江科创园区发展，已投资32.6亿元于科技企业，未来将通过科创板实现退出。
   • 华夏幸福：打造“产业新城”，通过PPP模式开发园区，已规划52个产业园，计划到2016年达到200个。
   • 城投控股：通过国企改革打造大资管集团，旗下诚鼎基金投资规模超82亿元，累计收益超44亿元。
   • 北京城建：参与PE投资，参股中科招商创投基金，受益于通州开发政策。
   • 上实发展：打造We+众创空间，通过定增开启国企改革，未来将发展智慧城市业务。
   • 招商局蛇口：吸收合并招商地产，整体上市，受益于自贸区政策，计划打造科技园区。
   • 天健集团：由“基建+房地产”向“运营+服务”转型，打造科技产业运营平台。

关键信息

• 科创板推出时间：2015年12月28日，由上海股权托管交易中心推出。
• 科创板定位：服务科技型、创新型中小企业，设置灵活的挂牌条件与交易机制。
• 重点推荐企业：张江高科、华夏幸福、城投控股、北京城建、上实发展、招商局蛇口、天健集团，均被给予“强烈推荐”评级。
• 投资逻辑：受益于科创板政策、国企改革、产业新城建设及智慧城市运营，未来增长空间较大。
• 风险提示：科创板推行进度不及预期、融资环境低迷、创业企业风险、国企改革整合进度、行业回暖不及预期、项目拓展进度落后等。

盈利预测与估值

行业表现

• 行业评级：看好，预计未来6-12个月内，行业指数表现优于沪深300指数5%以上。
• 行业平均市盈率：150.20倍，显示出较高的估值水平。
• 行业占比：占A股总市值约5.09%，显示其重要性。

总结

科创板的推出为房地产企业提供了新的转型契机，推动其向创投和产业园区运营方向发展。相关企业通过股权投资、园区开发、智慧城市建设等方式，增强盈利能力和估值空间。整体来看，房地产行业在政策支持和市场转型的双重推动下，有望实现从传统开发向多元化、创新性发展的转变，未来增长潜力较大。