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万科再次反转，2026年地产能否筑底回暖？

核心内容

2026年初，房地产行业仍处于调整期，但市场出现了一些积极信号。万科作为行业代表企业，其债券展期方案经历多次博弈后获得持有人支持，显示出市场对其信心的逐步恢复。同时，部分城市出台了房地产政策优化措施，如上海“沪七条”，在限购、公积金贷款、房产税等方面作出调整，有助于稳定市场预期。此外，信用债市场整体呈现回暖迹象，尤其是民营企业和低评级主体的发行和融资规模显著增长，表明市场对部分房企的信心有所回升。

主要观点

• 万科展期方案获支持：万科此前因债券展期方案被否决，经过调整后，持有人接受“40%本金+利息展期一年”的方案，部分债券价格反弹，市场情绪有所改善。
• 2025年业绩大幅下滑：万科2025年全年净利润预计为-820亿元，主要受结算规模下降、毛利率低位、信用减值和资产减值计提、经营性亏损及非主业投资亏损等因素影响。
• 房地产行业结构性调整：行业企稳主要依赖于近年来出清后的结构优化以及居民真实居住需求的释放，但需警惕2026年现金流改善不及预期的风险。
• 区域差异明显：即便行业出现筑底回暖，一线和核心二线城市更具潜力，而三四线及以下城市，尤其是人口净流出区域，仍面临较大压力。
• 政策支持初现成效：上海等城市出台多项政策支持房地产市场，推动房价小幅反弹，二手房挂牌价格指数出现企稳迹象。

关键信息

一、本月重点信用事件与分析

• 万科债券展期方案调整：2026年1月7日，万科“H1万科02”等债券展期，展期后兑付方案为40%本金+利息展期一年，春节前完成40%兑付。
• 市场反弹：2月11日，市场传言深圳将提供800亿元救助方案，万科债券价格反弹，多数站上40元关口，个别涨至50元。
• 其他房企表现：
  • 新城控股：2026年1月商业运营收入增长3.36%，但合同销售金额下降29.79%。
  • 龙湖集团：经营性收入增长5.09%，但销售金额下降45.07%。
  • 保利发展：签约金额同比减少13.31%，签约面积减少5.45%。
• 房地产销售数据：2026年1月30大中城市销售面积环比下降52.98%，同比下滑21.66%，创2019年以来新低。

二、信用债发行情况

• 市场总发行量与净融资额：2026年1月信用债发行12318.01亿元，环比增长16.10%，同比增长4.45%；净融资额4,990.29亿元，环比增长236.72%，同比增长1,751.64亿元。
• 民营企业表现突出：民企发行量1,270.80亿元，环比增长346.08%，同比增长104.05%；净融资额759.99亿元，环比增长1,593.58亿元，同比增长193.15亿元。
• 低评级主体融资改善：低评级主体（AA及以下）发行量1262.13亿元，环比增长50.38%，同比增长6.54%；净融资额85.24亿元，环比增长342.26亿元，同比增长442.18亿元。

三、新增违约与展期

• 展期债券：
  • “H21鑫苑1”：鑫苑(中国)置业有限公司，违约日债券余额5亿元。
  • “H1碧地03”等：碧桂园地产集团有限公司，违约日债券余额33.02亿元。
  • “H21宝龙3”等：上海宝龙实业发展(集团)有限公司，违约日债券余额31.83亿元。
  • “H1万科02”：万科企业股份有限公司，违约日债券余额11亿元。
  • “H20禹洲1”：厦门禹洲鸿图地产开发有限公司，违约日债券余额8.46亿元。
  • “鑫茎1次”等：天津鑫茎商业保理有限公司，违约日债券余额4.80亿元。
• 新增违约债券：
  • “H1阳城01”：阳光城集团股份有限公司，违约日债券余额10亿元。

四、评级变动

• 评级上调：10家发行人获得评级上调，包括江苏金海投资有限公司、雅安市商业银行等。
• 评级下调：2家发行人被下调评级，如瑞茂通供应链管理股份有限公司。
• 展望调整：3家发行人展望上调，1家下调，整体市场评级变化反映企业偿债能力的分化。

总结

2026年1月，房地产行业虽仍处调整期，但市场情绪有所回暖，万科债券展期方案获得支持，政策支持初见成效。信用债市场整体呈现增长趋势，尤其是民企和低评级主体融资改善显著。然而，房企仍需关注现金流改善和利润表修复的滞后性，同时警惕市场快速下行的风险。区域分化明显，一线及核心二线城市更具复苏潜力，三四线城市仍面临较大压力。