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南京中商（600280）深度研究报告总结

核心内容概述

南京中商（600280）是一家零售企业，其发展历程伴随着民营资本的逐步注入和业务结构调整。自2004年起，祝义材先生通过江苏地华实业开始逐步增持公司股份，至2012年，其累计持股比例达41%，与江苏地华实业合计持股70.49%。这一变化使公司由国有控股转变为民营控股，极大地增强了公司经营的活力与灵活性。

主要观点

• 民营资本注入与改革：民营资本的介入推动了公司进行一系列改革，包括百货业务的外延式扩张、进军商业地产、关闭亏损门店以及对经营较好的子公司进行增资扩股或受让股权，提升了公司整体的盈利能力与品牌影响力。
• 费用控制与业绩释放：公司期间费用率在42家SW百货零售企业中排名靠前，但管理层已开始注重费用控制，预计费用率将逐步下降，从而释放业绩。
• 商业地产发展：公司已涉足多个商业地产和城市综合体项目，如南京雨润国际广场、淮安国际购物广场等，未来这些项目将成为公司收入与利润的重要来源。
• 历史遗留问题解决：公司自2009年起对历史遗留问题进行梳理，非经常性损益对净利润的影响大幅下降，表明公司财务状况已明显改善。
• 盈利预测与估值：预计公司2012-2014年分别实现EPS 0.72元、2.05元和2.46元。当前股价31.93元对应2013年EPS为2.05元，市盈率15.57倍，合理估值为16-18倍，合理价格区间为32.8-36.9元，投资评级为“增持”。

关键信息

公司基本资料

• 总股本：143.54百万
• 流通A股：143.54百万
• 52周内股价区间：24.88-36.60元
• 总市值：4,583.29百万
• 总资产：7,300.36百万
• 每股净资产：4.60元

大股东增持与控股

• 2004年5月起，祝义材通过江苏地华实业逐步增持公司股份，至2005年2月持股23.17%。
• 2012年2月，祝义材发起要约收购，持股比例提升至57.13%。
• 截至2013年1月，祝义材与江苏地华实业合计持股70.49%。

业务梳理与调整

• 剥离超市业务：2012年4月，公司剥离了大型仓储超市业务，将金润发超市持有的门店股权转让给青岛润泰事业有限公司，以优化业务结构。
• 关闭亏损门店：公司关闭了淄博和泰州的租赁门店，有效减少了亏损。
• 升级改造门店：南京中心店在2011年进行了全面提档升级，提升了品牌和业绩。
• 商业地产拓展：公司已拥有多个商业地产项目，如南京雨润国际广场，预计将在2013年开业并实现盈利。

历史遗留问题处理

• 2009年开始，公司对历史遗留问题进行清理，非经常性损益对净利润的影响大幅下降。
• 2012年前三季度非经常损益金额为-1451万元，占营业收入比重0.35%，较前两年显著减少。
• 预计2013年以后，非经常性损益对净利润的影响将进一步降低。

费用控制与盈利预测

• 公司期间费用率在42家SW百货零售企业中位列第14位，费用控制空间较大。
• 预计2012-2014年销售费用率分别为4.9%、4.1%、3.8%，管理费用率分别为8.8%、7.2%、6.4%，财务费用率分别为3.06%、3.32%、3.91%。
• 公司预计2012-2014年分别实现EPS 0.72元、2.05元和2.46元，当前股价对应2013年EPS为2.05元，市盈率15.57倍，合理价格区间为32.8-36.9元。

投资评级

• 投资评级为“增持”，基于公司储备项目多、大股东资产支持公司发展、业绩释放预期强烈等因素。

业务与项目详情

百货业务

• 公司旗下拥有8家连锁百货门店，其中7家为自有物业，1家为租赁物业（大冶店）。
• 南京中心店、山西路店、淮安店、连云港店、徐州店、济宁店、洛阳店、大冶店是主要的百货门店。
• 南京中心店为公司主力门店，贡献公司百货业务收入与利润的一半以上。

商业地产项目

• 公司已开发多个商业地产项目，如南京万豪国际中心、徐州黄河丽景花园、淮安新亚国际大厦等。
• 公司未来将在住宅与商业物业并举的模式下拓展房地产业务，以实现滚动开发。

风险提示

• 费用控制不及预期：公司销售和管理费用率控制程度若低于预期，可能影响业绩释放。
• 资金压力：新开工项目较多，可能导致资金紧张，财务费用高企。

盈利预测与估值

• 盈利预测：
  • 2012年：EPS 0.72元
  • 2013年：EPS 2.05元
  • 2014年：EPS 2.46元
• 估值：
  • 当前股价31.93元，对应2013年EPS 2.05元，市盈率15.57倍。
  • 合理估值为16-18倍，对应合理价格区间为32.8-36.9元。

总结

南京中商在民营资本的注入下，实现了从国有控股向民营控股的转变，推动了公司业务结构的优化与调整。通过关闭亏损门店、剥离超市业务、升级改造门店、拓展商业地产等方式，公司逐步摆脱了历史包袱，提升了盈利能力。同时，公司费用控制能力增强，盈利预测积极，合理估值区间为32.8-36.9元，投资评级为“增持”。