20150528-中国银河-房产O2O专题研究之一_行业深度报告-海外房产O2O发展启示_33页_3mb

房地产O2O发展启示总结

核心内容

本报告分析了美国房地产中介市场中两家典型O2O企业——Zillow与Redfin的运营模式、盈利来源及市场表现，并探讨了房地产O2O企业在中国市场的可行性及挑战。

主要观点

• Zillow 是传统中介行业的服务者，通过整合房屋租售信息、提供免费服务吸引用户流量，进而吸引房地产从业人员及房源。其盈利主要来自于为经纪人、贷款商等提供服务收取费用。
• Redfin 是传统中介行业的颠覆者，采用低佣金策略和自雇经纪人模式，提高交易效率并降低成本。其盈利主要来源于房屋买卖佣金，尽管初期亏损，但随着市场扩张，盈利模式有望改善。
• 房地产中介市场 在线资源难以颠覆线下经纪人，因其服务的复杂性、低频性及高额性，消费者愿意为其支付佣金，且经纪人提供增值服务是不可替代的。
• 低佣金策略 是未来趋势，尽管面临传统经纪人的抵制，但随着市场接受度提高，将有助于提升交易效率。

关键信息

Zillow

• 公司愿景：为消费者提供购房、租房、贷款、装修等全周期信息与工具。
• 运营模式：不直接参与交易，通过整合信息吸引用户，再将用户交给传统中介。
• 盈利模式：主要来自房地产从业人员的服务费及广告展示收入。
• 核心竞争力：强大的免费房源数据库、估值系统、移动端支持及全面的经纪人信息。
• 公司业绩：营收增速高，但因销售费用高，近两年持续亏损。
• 股价及估值表现：上市后股价表现强劲，市销率与市净率在行业中处于高位。

Redfin

• 公司愿景：通过技术提升交易效率，提供低佣金服务。
• 运营模式：拥有自己的折扣经纪人，采用低佣策略，提高用户满意度。
• 盈利模式：主要来源于房屋买卖佣金。
• 核心竞争力：地图及数据分析技术、自雇经纪人、交易程序指引及社交互动功能。
• 公司业绩：尚未实现盈利，但交易额增长迅速，用户满意度高。
• 融资情况：2013年后融资步伐加快，资金支持其市场扩张。

房地产市场概况

• 房屋销售市场佣金规模：约600亿美元，按6%中介费率估算。
• 房屋租赁市场佣金规模：约460亿美元，按6%中介费率估算。
• 房屋融资市场：约1.1万亿美元，占市场重要地位。
• 房屋维修与装修市场：约0.3万亿美元，2014年市场有所回升。
• 广告市场：约339亿美元，其中房地产行业广告支出约300亿美元。

房地产O2O企业要点分析

1. 房源问题

• Zillow与Trulia：房源完整性、真实性及及时性常受质疑，但受其平台多功能性及美国持牌经纪人制度影响，发展速度未受影响。
• Redfin：通过旗下经纪人参与IDX获取MLS系统房源信息，控制房源质量，但中国缺乏类似的自愿共享机制。

2. 独家代理制

• 美国：售房者通常与经纪人签订独家代理合同，确保成交效率与服务质量。
• 中国：售房者不愿意签订独家代理合同，因市场为卖方市场，且中介可能存在信息不对称与欺骗行为，选择空间大。

3. 低佣金

• Redfin：佣金率仅为1.5%，比传统3%低一半，引发传统经纪人的抵制。
• 趋势：低佣金是未来趋势，有助于提升交易效率与信息透明度，随着市场接受度提高，传统经纪人的抵制可能减弱。

评级

• 推荐：维持评级，认为房地产行业未来6-12个月将超越市场平均水平。

分析师信息

• 赵强：执业证书编号 S0130512050002，联系方式：021-20252661，zhaoqiang_yj@chinastock.com.cn
• 胡华如：执业证书编号 S0130515040002，联系方式：0755-82797993，huhuaru@chinastock.com.cn

特此鸣谢

• 陈智旭：联系方式：021-20252629，chenzhixu@chinastock.com.cn

相关研究

• 市场空间：美国房地产市场涵盖多个子行业，如房屋销售、租赁、融资、维修装修等。
• 运营模式：包括信息共享、机构经营与人员管理、经纪人服务等。
• 未来趋势：低佣金、互联网技术应用及社交互动功能是房地产O2O企业的发展方向。

总结

Zillow 和 Redfin 代表了房地产O2O发展的两种主要模式，分别以轻资产整合信息与重资产自雇经纪人为核心。尽管存在一定的挑战，如房源真实性与独家代理制度，但其模式在美国市场表现良好，并为中国的房地产O2O发展提供了有益的借鉴。未来，低佣金、信息透明化及提升交易效率将成为房地产O2O企业的发展趋势。