20220803-浙商证券-房地产投资修复展望_决定地产板块修复时长的关键因素_32页_2mb

房地产投资修复展望总结

核心内容

本报告分析了2022年房地产行业的需求端、土拍市场、开发投资完成额及投资建议，重点探讨了房地产市场修复的节奏与影响。

主要观点

1. 全年需求端修复展望

• 在中性假设下，预计全年商品房销售面积同比下降 16.0%，商品房销售额同比下降 19.2%，商品房销售均价同比下降 3.8%。
• 2022年H1销售面积同比-22.2%，销售额同比-28.9%，销售均价同比-8.6%。
• 2022年H2销售市场进入弱修复阶段，预计销售面积同比-10.0%，销售均价回升至 1%，全年销售均价预计为 9756元/平。

2. 土拍市场何时修复

• 土拍市场修复往往滞后于销售市场约3-8个月。
• 预计2022年H2销售进入弱修复，对应土地市场将在 2022Q3 见底。
• 中性假设下，全年土地成交价款同比下降 24.0%，土地购置费全年约 4万亿元，同比下降 8.2%。

3. 开发投资完成额修复展望

• 房地产开发投资完成额由建筑工程、安装工程、设备购置及其他费用构成，其中建筑工程占比约 60%，其他费用占比约 36%。
• 2022年全年房地产开发投资完成额预计为 14.50万亿元，同比下降 1.8%。
• 新开工面积同比下降 23.4%，竣工面积同比下降 14.1%，施工面积同比下降 2.7%。
• 上游原材料成本上涨对开发投资完成额形成一定支撑。

4. 房地产投资修复影响

• 新房供应不足可能导致 2023年二手房销售占比提升。
• 房企销售排名将发生洗牌，预计到2025年我国房企销售CR10有望上升至 30%。
• 2022年H1拿地货值市占率靠前的房企，其销售市占率后续提升空间较大。

关键信息

需求修复

• 2022H2销售市场进入弱修复，销售均价有望企稳回升。
• 销售面积与销售均价的修复将带动竣工面积的修复，但新开工面积受限于土储不足，修复空间有限。

土拍市场

• 土地成交价款同比下降 24.0%，土地购置费全年约 4万亿元，同比下降 8.2%。
• 土地购置费滞后土地成交价款约3个季度，2022年H2土地购置费同比增速分别为 -7% 和 -20%。

开发投资完成额

• 2022年全年房地产开发投资完成额预计为 14.50万亿元，同比下降 1.8%。
• 2022年H2开发投资完成额同比增速为 1.7%，预计全年开发投资完成额将小幅回升。

竣工与施工

• 竣工面积同比下降 14.1%，施工面积同比下降 2.7%。
• 2022年H2竣工面积同比降幅收窄至 -10%，施工面积具备一定惯性。

未来影响

• 新房供应不足可能使2023年二手房销售占比提升。
• 房企销售排名洗牌，龙头房企有望凭借其综合优势提升市占率。

投资建议

1. 开发类 - 选“两头”

• 优质龙头：短期销售具备弹性，中长期集中度提升、盈利能力改善，重点推荐：A-保利发展；H-中国海外发展。
• 深耕优质区域的小而美公司：短期销售弹性较强，重点推荐：A-天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）；H-越秀地产（深耕广州）。

2. 物管类 - 选龙头

• 需求回暖有利于提升物管公司的客户粘性，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务。

3. 中介类 - 选龙头

• 市场复苏率先利好中介，重点推荐：贝壳-W。

风险提示

1. 政策放松速度与力度不及预期；
2. 局部城市疫情反复，影响居民收入与需求修复；
3. 部分房企债务违约或展期，或对板块估值修复和需求修复产生负面影响。

行业投资评级

• 看好：行业指数相对于沪深300指数表现 +10% 以上；
• 中性：行业指数相对于沪深300指数表现 -10%~+10%；
• 看淡：行业指数相对于沪深300指数表现 -10% 以下。

法律声明

本报告由浙商证券股份有限公司制作，信息来源于公开资料，不保证其真实性、准确性及完整性。报告仅供客户参考，不构成投资建议。投资者应独立评估报告内容，并考虑自身投资目的、财务状况及需求。