核心内容
宝硕股份是位于河北省保定市的一家上市公司，于2012年正式进入房地产行业。公司拥有大量土地储备，其中87%位于保定市，13%位于天津空港经济区。公司通过二级市场获得28.9万平方米的开发建设用地，建筑面积86.8万平方米，主要位于保定市二环内，具有较高的开发价值。
公司是新希望集团旗下的控股上市公司之一，集团在2013年位列全国民营企业500强第14位，具备强大的资源和背景支持。公司作为资产整合平台，有望成为新希望集团地产和化工业务的整合载体。
主要观点
- 公司转型房地产：2012年成立房地产子公司，2013年通过二级市场竞拍获得土地使用权，正式进军房地产行业。
- 土地储备优势：公司拥有45.5万平方米土地，其中39.4万平方米位于保定市核心区域，具有较大的开发潜力。
- 京津冀一体化：保定市有望成为京津冀畿辅中心城市甚至政治副中心，公司受益于区域发展战略，具备估值溢价空间。
- 大股东支持：新希望集团提供20亿元低息借款，用于土地竞拍和项目开发，公司未来有望借助集团资源发展地产业务。
- 盈利预测：预计2015年开始预售，每年贡献15亿元销售额，2016年开始逐步贡献业绩。公司合理市值预计为56亿元，目标价为13.56元。
关键信息
土地储备情况
- 公司土地储备总面积：45.5万平方米
- 保定市土地面积占比：87%（约39.4万平方米）
- 天津空港经济区土地面积占比：13%（约6.1万平方米）
- 已收储变性土地面积：28.9万平方米，建筑面积86.8万平方米
- 工业用地面积：16.6万平方米，有潜力转为二级开发用地
公司业务转型
- 2013年公司实现销售收入7170万元，净利润6.93亿元，主要来源于土地收储和政府补助
- 公司2013年通过非公开发行股票募集资金2亿元，用于“6万吨/年塑料建材建设项目”
- 项目达产后年销售收入预计为5.9亿元，年税后利润预计为2847万元
大股东背景
- 控股股东：新希望化工投资有限公司，持股29.85%
- 实际控制人：刘永好，新希望集团董事长
- 新希望集团业务包括农牧与食品、化工与资源、地产与基础设施、金融与投资四大产业集群
- 集团总资产：2012年495.22亿元，资产负债率49.5%
京津冀一体化影响
- 保定市具有地理和交通优势，距离北京、天津较近，是京津冀城市群的重要组成部分
- 政策支持：2014年《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》明确保定作为首都功能疏解和产业转移的重要承载地
- 未来预期：随着保定成为京津冀中心城市，房价有望上涨，公司土地价值提升
投资建议
- 投资评级：买入-A
- 目标价：13.56元
- 合理市值：56亿元
- 估值方法：NAV估值溢价60%
风险提示
- 保定市京津冀一体化政策低于预期
- 公司二级市场拿地失败
财务预测
营业收入（单位：百万元）
| 年份 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 营业收入 |
378.8 |
71.7 |
80.6 |
74.4 |
717.2 |
净利润（单位：百万元）
| 年份 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 净利润 |
-138.3 |
693.6 |
4.5 |
0.6 |
53.7 |
每股收益（单位：元）
| 年份 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 每股收益 |
-0.34 |
1.68 |
0.01 |
- |
0.13 |
每股净资产（单位：元）
| 年份 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 每股净资产 |
-1.49 |
0.19 |
0.21 |
0.21 |
0.34 |
市盈率（倍）
| 年份 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 市盈率 |
-24.1 |
4.8 |
743.1 |
5,944.7 |
62.0 |
市净率（倍）
| 年份 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 市净率 |
-5.4 |
41.5 |
39.3 |
39.0 |
24.0 |
净利润率
| 年份 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 净利润率 |
-36.5% |
967.4% |
5.6% |
0.8% |
7.5% |
资产负债率
| 年份 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 资产负债率 |
189.7% |
94.2% |
94.6% |
89.0% |
99.0% |
财务费用率
| 年份 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 财务费用率 |
0.1% |
16.1% |
11.7% |
16.5% |
2.2% |
投资建议
- 投资评级：买入-A
- 目标价：13.56元
- 合理市值：56亿元
- 估值逻辑：考虑保定在京津冀经济圈中的地位、房价上涨空间、大股东背景及地产业务潜力，给予NAV估值溢价60%
估值与盈利预测
| 指标 |
2012 |
2013 |
2014E |
2015E |
2016E |
| 营业收入增长率 |
-64.7% |
-81.1% |
12.4% |
-7.6% |
863.5% |
| 净利润率 |
-36.5% |
967.4% |
5.6% |
0.8% |
7.5% |
| 市盈率 |
-24.1 |
4.8 |
743.1 |
5,944.7 |
62.0 |
| 市净率 |
-5.4 |
41.5 |
39.3 |
39.0 |
24.0 |
| 合理市值 |
- |
- |
35亿元 |
- |
56亿元 |
未来展望
- 公司未来主营业务有望向房地产行业转变，2015年开始预售，预计每年贡献15亿元销售额
- 随着保定成为京津冀中心城市，公司土地价值有望提升，房地产业务将呈现较快增长
- 大股东支持和集团资源整合，有助于公司提升市场竞争力和盈利能力
