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招商蛇口 (001979.SZ) 投资聚焦核心城市，行业排位稳步提升

核心内容

招商蛇口在2025年面临一定的业绩压力，但通过聚焦核心城市的投资策略和优化融资结构，其行业排名稳步提升。公司维持“买入”投资评级，认为其未来盈利能力有望改善。

主要观点

• 业绩承压，但行业排名提升：2025年公司营业收入同比下降13.53%，归母净利润同比下降74.65%，主要受房地产市场下行、计提减值增加以及结算收入和毛利率下降影响。尽管如此，公司销售排名逆势提升，行业排名升至第四位。
• 投资聚焦核心城市：2025年公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中一线城市的占比为63%。公司全年获取43宗地块，总地价约938亿元，投资强度同比大幅上升至47.9%。
• 融资成本下降，财务健康：公司有息负债2424亿元，综合资金成本下降25BP至2.74%。三道红线指标保持在绿档，现金短债比为1.19，显示公司流动性状况良好。
• 盈利预测调整：由于业绩承压，公司下调了2026-2027年的盈利预测，并新增2028年预测。预计2026-2028年归母净利润分别为23.0、38.9、40.8亿元，EPS分别为0.26、0.43、0.45元，对应PE分别为37.9、22.4、21.4倍。
• 持有物业收入稳定：2025年持有物业全口径收入为76.3亿元，同比增长2.2%。公司新增29个项目，涵盖住宅、商业和产业园等类型，显示出在多元化业务方面的布局。

关键信息

财务表现（2025年）

• 营业收入：1547.28亿元，同比下降13.53%
• 归母净利润：10.24亿元，同比下降74.65%
• 经营活动现金流：96.90亿元，同比下降69.67%
• 毛利率：13.76%，同比下降0.85个百分点
• 净利率：0.45%，同比下降1.89个百分点
• 投资收益：7.08亿元，同比下降81.8%

投资与开发

• 签约销售面积：716.12万平方米，同比下降23.5%
• 签约销售金额：1960.09亿元，同比下降10.6%
• 土地获取：43宗地块，总计容建面约440万方，总地价约938亿元
• 投资强度：47.9%，同比提升显著

财务结构

• 有息负债：2424亿元，同比增长8.9%
• 净负债率：72.46%
• 流动比率：1.6
• 速动比率：0.5
• 现金短债比：1.19

估值指标

• 2025年P/E：85.1倍
• 2026年P/E：37.9倍
• 2027年P/E：22.4倍
• 2028年P/E：21.4倍
• 2025年P/B：0.9倍
• 2028年P/B：0.8倍

风险提示

• 市场恢复不及预期
• 房价调控超预期
• 多元化业务运营不及预期

财务预测摘要

总结

招商蛇口在2025年面临市场下行带来的业绩压力，但通过聚焦核心城市和优化财务结构，其行业排名稳步上升。公司投资强度显著提升，持有物业收入保持稳定，融资成本持续下降。尽管短期内净利润下滑，但未来盈利预测显示其盈利能力有望逐步恢复。公司维持“买入”评级，但投资者需关注市场恢复情况和多元化业务的执行效果。