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详细总结：Will More Cities Follow Beijing and Shenzhen?

核心内容

该文档由DBS Group Research发布，主要分析了中国房地产市场中房价上涨（ASP）的趋势及政策对股价的影响。重点讨论了北京和深圳等城市为控制房价上涨而采取的措施，以及这些措施对其他城市可能产生的影响。此外，文档还对房地产板块的估值、表现及不同梯队开发商的财务指标进行了详细分析。

主要观点

1. 房价上涨与政策调控：

   • 北京和深圳已出台措施控制ASP增长，例如北京计划以低于市场价格出售部分土地，深圳可能实施更严格的信贷政策。
   • 由于各城市供需失衡情况不同，全国统一的收紧政策短期内不会出台，但更多城市可能跟进，采取地方性政策来控制房价上涨。

2. 供需失衡与库存变化：

   • 一线城市（如北京、上海、深圳）的库存持续下降，表明需求强劲，可能导致房价继续上涨。
   • 二线城市如重庆、西安、南昌的库存开始下降，预示这些城市可能迎来更显著的房价增长。
   • 其他城市库存仍在上升或保持平稳，可能不会出现快速的ASP增长。

3. 政策不确定性对股价的影响：

   • 房地产板块短期内受到政策不确定性的限制，因此股价上涨空间有限。
   • 重点推荐具备强劲表现和合理估值的开发商，如COLI、Franshion和COGO。

4. 估值情况：

   • 房地产板块目前的估值处于历史低位，如市盈率（PE）为6.5倍，市净率（P/BV）为0.9倍，折价率约为49%。
   • 与历史平均水平（10倍PE、1.2倍P/BV、37%折价率）相比，当前估值较为合理，但政策风险仍可能限制股价上涨。

关键信息

• 城市分类：

  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳等，库存持续下降，房价上涨速度快于GDP和收入增长。
  • 二线城市：如重庆、西安、南昌等，库存开始下降，可能迎来更快的房价上涨。
  • 其他城市：库存上升或保持稳定，房价上涨速度较慢。

• 价格增长与GDP/收入增长对比：

  • 截至2013年10月24日，有12个城市ASP增长超过GDP或收入增长，另有3个城市可能在年底达到这一水平。
  • 例如，北京ASP增长为20.8%，GDP增长为7.7%，收入增长为10.8%；深圳ASP增长为20.0%，GDP增长为10.0%，收入增长为11.6%。

• 开发商表现：

  • Tier 1 players：包括China Overseas、Country Garden、CR Land等，这些公司表现强劲，估值合理，被推荐为“Buy”。
  • Tier 2 players：如Agile Property、COGO、Franshion等，也被推荐为“Buy”，但估值相对较低。
  • Tier 3 players：如BJ Cap Land、BJ North Star、C C Land等，表现较弱，部分被推荐为“Hold”或“NR”。

• 财务指标：

  • 股价、市值、每日交易值、PE、P/BV、ROE、净杠杆率等数据被列出，用于评估公司表现和估值。
  • 例如，China Overseas的PE为13倍，而其NAV折价率为11.4%；Franshion的PE为6.7倍，NAV折价率为57.0%。

结论

• 政策调控：北京和深圳的政策可能促使更多城市采取措施控制房价上涨。
• 估值分析：房地产板块当前估值较低，但政策不确定性可能限制股价上涨。
• 投资建议：建议关注Tier 1和Tier 2中的优质开发商，如COLI、Franshion和COGO，因其具备较强的市场表现和合理的估值。

表格摘要

总结

文档提供了对房地产市场及主要开发商的深入分析，强调了政策调控对房价和股价的影响，同时指出不同梯队的城市在库存和价格增长方面的差异。整体上，板块估值较低，但政策不确定性可能限制其上涨空间，因此建议关注具有强竞争力和合理估值的开发商。