【联合资信】机遇与挑战并存_—探索城投公司住房收储业务_20页_1mb

报告摘要

城投公司住房收储业务分析总结

一、核心内容概述

住房收储作为一项旨在“去库存”与完善保障性住房体系的双重策略，自2022年起在多个城市试点，2024年进入全面推广阶段。该政策由政府主导，地方国企为主要实施主体，通过市场化运作、资金来源多元化、注重效益等方式推动。城投公司作为地方国企的重要组成部分，正逐步参与该业务，以实现资产盘活、拓宽收入渠道、优化现金流结构的目标。

二、主要观点与关键信息

1. 政策背景与发展

政策演进：住房收储政策经历了探索、试点、全面推广三个阶段，2022年多地试点，2023年设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，2024年扩大至3000亿元保障性住房再贷款。
政策目标：增加保障性住房供给，缓解库存压力，满足中低收入群体住房需求。
政策特点：政府主导、市场化运作、资金来源多元、覆盖范围广、注重效益、多模式并存。

2. 城投公司业务现状

参与城市：截至2024年11月，全国已有69个城市发布住房收储计划，主要集中在东部、中西部省会城市。
主要收储模式：包括直接收购新房、收并购、股权收购、破产重整、以旧换新、以租代购等。
重点城市案例：
- 郑州：累计收购10.6万间房源，支付338亿元。
- 温州：以备案价7折收购133套新房。
- 济南：多次发布收购招标公告。
- 青岛：首批试点贷款18.5亿元，支持2319套房源。
- 武汉：首单再贷款落地，收购面积超2万平方米。
- 深圳、珠海、合肥、泰安、大连、哈尔滨、杭州、广州等城市也陆续开展相关业务。

3. 业务模式与优劣分析

模式	优势	劣势
直接收购新房	资金来源多元、成本优势、资产权属清晰、改造周期短	需满足隐性债务限制、需具备良好财务弹性、流程较长
收并购	成本优势、流程相对复杂	存在法律风险、需尽职调查、项目资产价值评估复杂
股权收购	市场化经营程度高、对城投公司影响小	收购流程复杂、对资产结构改善有限
破产重整	成本优势、获取资产价格较低	流程复杂、周期长、存在整合风险
以旧换新	改造周期短、后续投入成本低、无需新增融资	需覆盖存量债务、房源分布分散、资产管理难度大
以租代购	手续简单、不涉及权属转移	需满足租金收益覆盖要求、适用范围有限

4. 机遇与挑战分析

（1）机遇

资金支持：城投公司可通过保障性住房专项贷款、中央专项资金、地方政府专项债等低成本渠道获得资金。
资产优化：住房收储有助于城投公司盘活土地资产，扩大经营性资产规模，改善资产结构。
现金流改善：通过租金收益覆盖债务成本，提升公司可持续发展能力。
政策激励：在部分城市，以旧换新和以租代购模式可降低筹资压力，提升项目可行性。

（2）挑战

地域差异：经济发达地区（如深圳、杭州、天津、广州、宁波、常州、成都、合肥、太原）因财力充足、人口流入、租金收益较高，政策执行更有效；而经济欠发达地区（如长春、青岛、厦门）因租金收益低、库存压力大、人口流出，信用风险较高。
成本与收益平衡：部分城市租金收益率低于融资成本，难以实现盈利，需谨慎评估。
信用风险：
- 资产流动性降低与价值波动风险。
- 债务规模扩大及期限错配风险。
- 盈利能力弱化风险。
- 资金回笼迟滞及短期偿付压力上升风险。
市场表现：2024年重点城市租赁需求热度普遍下降，租金价格下跌，挂牌周期延长，影响资产运营效率。

5. 政策执行与市场影响

执行进展：截至2024年9月，保障性住房再贷款投放总金额为162亿元，距离3000亿元目标尚有差距。
区域影响：
- 东部及中西部省会城市：如广州、宁波、无锡、济南、东莞、佛山、西安、南宁、郑州、乌鲁木齐，具备相对较小的信用风险。
- 东北及部分中西部城市：如长春、青岛、厦门，信用风险相对较高。
租金收益率：东北及中西部城市租金收益率较高，具备较大的执行空间；东部地区租金收益率偏低，需依赖政策支持。

三、总结

住房收储政策为城投公司提供了新的业务拓展方向，有助于其优化资产结构、改善现金流、推动市场化转型。然而，政策执行效果存在明显地域差异，部分城市因经济实力弱、人口流失、库存压力大等因素，信用风险较高。城投公司需根据自身财务状况、区域市场特点，合理选择收储模式，确保成本与收益的平衡。此外，需关注租金收益、资产空置率、债务期限匹配等关键因素，以保障业务的可持续发展。