2021-10-13-远东资信-新版_土地管理法实施条例_与土地相关法规政策评析_11页_382kb

新版《土地管理法实施条例》与土地相关法规政策评析总结

核心内容概述

新版《土地管理法实施条例》于2021年7月30日由国务院公布，并自2021年9月1日起正式施行。该条例在《土地管理法》（2019年修订）的基础上，对土地征收制度、集体经营性建设用地“入市”制度、用地审批程序及建设用地管理等方面进行了细化和完善，旨在提高土地管理的规范性、透明度和效率，同时强化对耕地的保护。

主要观点与关键信息

一、新版《条例》修订内容

1. 土地征收制度细化

   • 增加土地征收预公告制度，明确土地现状调查、社会稳定风险评估等要求。
   • 强化土地补偿落实，确保土地补偿费、安置补助费等足额到位并专款专用。
   • 将社会稳定风险评估作为土地征收申请的重要依据，制定风险防范措施和处置预案。

2. 集体经营性建设用地“入市”制度完善

   • 允许集体经营性建设用地入市，适用于工业、商业等经营性用途。
   • 土地所有权人需编制出让、出租方案，并明确土地用途、规划条件、使用期限、入市价格等。
   • 交易方式参照国有建设用地，可采用招标、拍卖、挂牌或协议方式，且出让金缴纳时间可自由约定。

3. 用地审批程序优化

   • 减少审批层级，由市、县人民政府直接报有批准权的人民政府审批。
   • 简化审批材料，将“一书四方案”整合为“农用地转用方案”和“征收土地申请”。
   • 合并办理单独选址建设项目用地预审与选址意见书。

4. 建设用地管理强化

   • 建设用地需符合国土空间规划、土地利用年度计划和用途管制要求。
   • 实行建设用地总量控制，县级以上自然资源主管部门需公布年度供应总量、结构、时序、地块、用途等信息。
   • 临时用地期限一般不超过2年，能源、交通、水利等基础设施建设可延长至4年。

二、与上一版本的对比

• “国土空间规划”替代“土地利用总体规划”

  • 国土空间规划成为各类开发、保护、建设活动的基本依据。
  • 已编制的国土空间规划不再需要单独编制土地利用总体规划和城乡规划。

• 新增土地信息化管理要求

  • 县级以上自然资源主管部门需建立统一的国土空间基础信息平台。
  • 实行土地管理全流程信息化，加强地籍管理，建立地籍数据库。

• 政府需公开土地供应计划

  • 土地供应计划需向社会公开，包括年度供应总量、结构、时序、地块、用途等信息。
  • 制度化了此前在重点城市试点的“两集中”政策，提升土地市场透明度。

• 集体经营性建设用地入市规则明确

  • 集体经营性建设用地入市制度首次在《土地管理法》中被提出，新版《条例》进一步细化。
  • 入市土地需符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求。

三、当前生效的土地相关法规政策梳理

四、土地法规政策的历史演变与发展趋势

1. 《土地管理法》的历史演变

   • 自1986年首次出台，历经1988年、1998年、2004年和2019年四次修订。
   • 2019年修订版引入了集体经营性建设用地入市制度，首次明确允许农村宅基地依法自愿有偿退出，建立国土空间规划体系，将“基本农田”提升为“永久基本农田”。

2. 土地法规政策发展趋势

   • 国土空间规划逐步替代土地利用总体规划：强化对土地用途、生态、人口流动等因素的统筹。
   • 土地供应总量受严格约束：商品住宅用地供应依然严格，建设用地指标向人口流入地倾斜。
   • 建设用地规划权力部分下放：省级政府将更多承担建设用地指标的设定与分配任务。
   • 建立全国性建设用地指标跨区域交易机制：优化土地要素市场化配置，促进区域协调发展。

总结

新版《土地管理法实施条例》的出台，标志着我国土地管理制度进一步完善，强化了土地征收、入市、审批和管理的规范性。土地信息化管理、土地供应计划公开等措施提升了土地管理的透明度和效率。同时，集体经营性建设用地入市制度的细化，有助于推动城乡统一建设用地市场的建立。未来土地法规政策将更加强调国土空间规划的指导作用，建设用地指标管理将更加灵活，土地要素市场化配置将逐步实现全国统筹。