20151217-广发证券-房地产行业_高层频繁表态聚焦去库存_政策宽松预期再起_20页_1mb

房地产行业政策与市场分析总结（2015年11月）

核心内容

2015年11月，中国房地产行业政策持续宽松，重点聚焦在去库存方面，中央和地方多层面推动政策落地，旨在稳定市场、刺激需求、促进行业健康发展。

主要观点

• 政策聚焦去库存：中央高层频繁表态，强调房地产去库存的重要性，为后续政策落地奠定了基础。
• 信贷政策宽松：公积金政策进一步放宽，中央修订《住房公积金管理条例》，地方亦出台多项调整措施，包括首付比例、异地贷款、担保模式等。
• 长效机制建设加速：保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革等长效机制稳步推进，推动行业长期稳定发展。
• 政策效果显著：11月全国商品房成交创单月新高，超市场预期，一线及三线城市表现尤为突出。

关键信息

一、行业政策

• 中央政策：中央高层多次强调房地产去库存的重要性，出台多项财税改革政策，包括：
  • 限购松绑
  • 财政补贴
  • 价格监管
• 地方政策：各地积极响应，推出促进房地产市场健康发展的指导意见，具体包括：
  • 海口放宽限价商品房限购条件
  • 山西取消购房套数、户籍、年龄等限制
  • 上海、宁波、六安等地推出住房财政补贴政策
  • 石家庄全面放开公积金异地贷款
  • 常州、安庆、乌鲁木齐等地调整公积金提取与使用规则

二、信贷政策

• 公积金政策调整：
  • 中央层面：《住房公积金管理条例（修订送审稿）》公开征求意见，核心内容包括：
    • 存缴基数和比例实行“限高保低”
    • 拓宽公积金缴存及提取范围
    • 提高公积金使用效率，包括发行公积金支持证券、贴息融资等
  • 地方层面：多地调整首付比例、贷款额度、年限及异地贷款限制，如：
    • 宁波：二套房首付比例下调至20%
    • 西藏：最高贷款额度调整为70万
    • 上海：发行首例公积金个人住房贷款资产支持证券，规模达69.6亿元
• 央行利率调整：11月20日下调分支行常备借贷便利利率，以适应市场需求。

三、长效机制建设

• 保障房建设加速：
  • 截至10月底，保障房开工747万套，基本建成688万套，超额完成年度目标
  • 保障房货币化预期增强，多地推进保障房政策调整，扩大受益人群，如长春市将保障房分配改为两次，放宽农业户口、外来务工人员等限制
• 不动产统一登记：
  • 中央层面：土地、房屋、海域、林地、草场等不动产登记职责全面移交至国土资源部
  • 地方层面：重庆、江西等地完成机构整合，广州、常州、天津等地启动全市不动产统一登记工作
• 户籍制度改革：
  • 李克强总理提出加快户籍制度改革，以带动住房、家电等消费
  • 沈阳、河北、福建等地推进户籍制度改革，逐步建立流动人口积分落户制度

四、政策效果

• 成交表现亮眼：11月全国商品房销售面积达1.4亿平方米，环比上涨19.73%，创单月新高
• 城市分化明显：
  • 一线城市：销售面积环比上涨10.27%，同比上涨16.49%
  • 二线城市：环比上涨3.39%，同比上涨12.1%
  • 三线城市：环比上涨24.6%，同比上涨7.42%
• 房价走势分化：
  • 百城住宅均价环比上涨0.46%，同比上涨2.93%
  • 一线城市房价继续上涨，三线城市房价略有下滑

政策预期与展望

• 未来政策方向：
  • 保障房货币化政策有望落地，进一步释放流动性
  • 首套房首付比例可能进一步下调
  • 税费减免、支持农民购房等政策或将出台
  • 农民工市民化成为政策重点，扩大政策受益人群
• 行业评级：持有
• 报告日期：2015-12-17

风险提示

• 利好政策落地进度不及预期
• 行业销售增速低于预期

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心

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