20170209-华创证券-房地产行业深度研究_对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考_周期未完_城市分化_看好一二线资源和强三线开发_13页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告主要分析了近期H股房地产板块大涨的原因，并探讨了A股房地产行业的投资逻辑。报告指出，H股地产股的上涨主要由销售表现超预期和低估值、高分红吸引资金南下所致，但该逻辑不适用于A股，A股地产逻辑更多体现为城市分化和周期未结束。

主要观点

1. H股地产大涨原因分析

• 销售表现强劲：主流A、H房企1月销量增速超50%，远高于同期69个城市-24%的降幅。
• 估值与分红优势：H股地产股PE为7.9倍（A股为12.5倍）、PB为0.9倍（A股为1.8倍）、股息率为4.8%（A股为1.8%），估值折价超50%，吸引了大陆资金南下。
• 资金流向影响：从1月24日起，南下资金连续5日大幅增长，平均增长约50%。
• 逻辑适用性：H股上涨逻辑不适用于A股，但可能对A股市场有短期带动作用。

2. 楼市销量趋势分析

• 一二线城市成交同比降幅扩大：自2016年10月新一轮热点城市调控以来，一线/二线城市成交同比降幅从+5.1%/-6.5%扩大至-42.5%/-39.7%。
• 三线城市持续放量：三线城市成交面积同比持续保持高位，2月前7天同比增幅达+33%，形成较强对冲。
• 成交占比扩大：三线城市成交占比逐步扩大，2月前7天已达42%，较2016年9月提升12个百分点。
• 2月销量可能超预期：2月有效成交天数较16年2月增长18%，叠加三线城市热销，预计2月销量同比和环比降幅或收窄。
• 3月将遇高基数效应：3月开始，由于16年3月已形成高基数，预计成交量同比降幅再次扩大，三线城市对冲效应或将减弱。

3. A股地产投资逻辑

• 周期未完，分化明显：当前仍处于去库存周期，尚未达到周期拐点，因此全国统一的政策和市场逻辑不适用。
• 一二线城市：库存低，价格难以下跌，基本面与政策面呈反向关系，呈现“量缩价稳”，推荐资源型房企，如招商蛇口、首开股份、北京城建等。
• 三四线城市：库存高，价格难以上涨，基本面与政策面呈正向关系，呈现“放量价稳”，推荐强三线开发房企，如新城控股、荣盛发展等。
• 推荐逻辑：维持“周期淡化，资产为王”的投资策略，认为A股地产板块配置创历史新低，优质成长股估值偏低，具备安全垫。

关键信息

• H股与A股估值对比：H股PE（7.9倍）、PB（0.9倍）、股息率（4.8%）显著低于A股。
• 行业周期与政策关系：过去小周期拐点处的逻辑为销量增速转负→股价见底→政策放松→销量增速见底，但当前周期尚未结束。
• 未来推荐公司：
  • 优质资源型：招商蛇口、首开股份、北京城建、浦东金桥、冠城大通、新湖中宝、中洲控股
  • 二三线成长型：新城控股、荣盛发展、华夏幸福、光明地产
  • 央企整合：保利地产、南国置业
  • 优质转型：华鑫股份、嘉宝集团、华业资本

行业评级

• 行业评级：中性
• 评级变动：维持

分析师信息

• 证券分析师：袁豪（华创证券房地产组组长、高级分析师）
• 联系人：鲁星泽（华创证券助理分析师）
• 联系方式：
  • 袁豪：电话 021-20572598，邮箱 yuanhao@hcyjs.com
  • 鲁星泽：电话 021-20572575，邮箱 luxingze@hcyjs.com

投资评级体系

• 公司投资评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%—20%
  • 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%—10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%—20%之间
• 行业投资评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过沪深300指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对沪深300指数在-5%—5%
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过沪深300指数5%以上

分析师声明与免责声明

• 分析师声明：报告基于可靠公开信息，准确反映个人观点，不构成对证券的个人投资建议。
• 免责声明：本报告仅供华创证券客户使用，不构成对所述证券买卖的出价或询价，投资需谨慎。

附录：分析师与销售团队联系方式

总结

当前房地产行业呈现周期未完、城市分化、政策与基本面错位的特征。H股地产股因低估值和高分红吸引资金流入，但该逻辑不适用于A股。A股地产逻辑更多体现为分化，其中一二线城市推荐资源型房企，三四线城市推荐强三线开发房企。报告维持“周期淡化，资产为王”的投资策略，并推荐多只优质房企股票。