20251208-东方金诚-房地产政策调控与市场趋势演变_现状分析与未来展望_17页_3mb

政策调控与市场趋势演变
房地产市场自1998年房改以来经历了三轮下行调整，每次止跌回升与政策调控密切相关，显示政策敏感性。但本轮调整（2021年起）中，政策如“三支箭”和“442政策”仅带来短暂回暖，未能遏制房价下滑，市场对政策敏感性明显弱化。

政策失效原因

1. 政策推进节奏未达预期：市场悲观情绪固化，房企融资环境未实质性改善。
2. 居民加杠杆意愿收缩：经济下行导致居民收入增长乏力，预防性储蓄上升，购房需求受抑制，存款高增与贷款收缩明显。
3. 实际房贷利率偏高：与2009年、2015-2016年救市时期相比，本轮实际房贷利率高位运行（2025年三季度达4.08%），居民购房成本敏感性下降。

2025年市场表现

• 价格：二手住宅价格70城全线下跌，一线城市短暂回升后再度下滑，同比跌幅收窄但环比跌幅扩大至0.66%。
• 销售：商品房销售面积和销售额持续下滑，10月同比降幅分别达26.7%和28.9%，创近年新低，30城日均成交降幅超30%。
• 投资：房地产开发投资同比降14.7%，企业资金来源持续收缩，定金、预售款和个人按揭降幅分别达12.0%和12.8%。

未来政策空间

• 需求端：限购政策已大面积松动，但短期刺激效果边际递减；房贷利率仍有调降空间，公积金贷款利率可进一步下调。
• 供给端：严控增量土地、盘活存量库存，通过专项债支持保障房收储；提升“好房子”建设标准，推动供给质量改善。

未来政策方向

1. 短期托底与长期机制结合：继续通过利率调整释放刚性需求，改善就业与收入分配预期，推动楼市止跌。
2. 构建长效机制：探索“好房子”建设标准，完善预售资金监管、租赁市场法规，推动REITs发展，促进住房供给转型高质量发展。