2024-09-09-戴德梁行-2024年第二季度苏州写字楼和零售物业市场报告_16页_3mb

报告摘要

苏州写字楼与零售市场简析

宏观经济表现
- 2024年第一季度苏州GDP与零售总额稳步增长，1-5月消费品零售额同比增长9.8%
- 工业产出增长10.0%，产业结构持续优化
土地市场动态
- 2024年第二季度苏州商业/办公地块成交量约2.47亿平方米，总支付约为247百万元
- 土地楼面价普遍维持在千元水平，高新区地块成交活跃
写字楼市场
- 总体概况
  - 市场存量达268.3万平方米，空置率20.8%
  - 平均租金为83.2元/平方米/月，环比小幅下降
  - 新增供应6.3万㎡，总供应量预估2024年将接近95万㎡
- 需求侧结构
  - 主力租户行业：金融业、科技、专业服务业（合计占比21%）、零售商贸业（34%）
  - 从不少于5%的细分数据看，美容器械、出国留学教育等行业也依然活跃
- 未来趋势
  - 届时超14个项目将规划出售型，预估未来三年内约95万㎡将投入市场
  - 产业塑造+新城市力项目将引领下一阶段投资，如高新数字金融产业园、西环商业项目等
零售市场
- 总体概况
  - 达成零售市场优质存量503.3万平方米，新增供应约8万㎡（王府井生活广场）
  - 首层租金区间400-800元/㎡/月，出租率为92.2%
- 未来供应
  - 2024-2026年预计释放约75.8万㎡，缺口偏向相城区（约26%）、工业园区（24.4%）与高新区（20.1%）
- 政策推动
  - 设备更新计划，强化消费品以旧换新激励，补贴家电（节能空调、冰箱、电视）、电动自行车、汽车购置，释放消费潜力
市场展望
- 写字楼：潜在市场尽管面临新增供应、租金下滑的压力，但政策支持及城镇化驱动仍提供增长动能
- 零售：商业地产新布局优化，旧零售终端加速升级，消费刺激政策预计将继续推动零售市场复苏
关键洞察
- 楼宇价格受供应释放跌穿前期高点，零售市场面临疫情后高租金带来的历史包袱问题
- 供应商在定位和营销方面进行调整，写字楼开发商趋于面向中小企业，零售市场更聚焦社区化特色服务