20160602-招商证券香港-China_Property_Sector_2016：Revolution_in_2015-17_42页_2mb

报告摘要

中国房地产行业2016年展望与分析总结

核心内容

中国房地产行业正处于一场变革中，主要特征包括活跃的并购活动、私有化趋势和资产重组。随着土地成本上升和政府推动国企改革，开发商面临激烈的竞争，部分企业退出市场。大型开发商如中国海外发展有限公司（688 HK）和华润置地（1109 HK）拥有充足的现金储备和并购潜力，预计将在未来两年中受益于市场整合。

主要观点

行业变革：房地产行业进入革命阶段，预计未来两年内将有大量并购活动和资产重组。
城市更新项目：由于土地成本上升，开发商将更积极地参与城市更新项目，这些项目将成为重要的利润来源。
政策支持：政府放松信贷政策，包括降低首付比例、延长贷款期限和扩大住房公积金，有助于刺激市场需求。
市场分化：一线城市市场增长缓慢，而三线及以下城市面临30%的下降趋势，行业呈现“优胜劣汰”现象。
估值差异：房地产行业整体估值较1年期NAV折价40%，低于7年均值1个标准差，预计未来有望回升。
投资策略：建议投资者关注大型国企和具备并购潜力的开发商，以及中小型开发商，它们可能成为收购目标。

关键信息

市场趋势

销售增长：2016年预计住宅销售增长7%，较2015年的15%有所放缓。
利润增长：预计2016年核心净利润增长15%，2017年增长19%。
库存周期：库存周转周期预计降至10-11个月，显示市场供应紧张。
房价预期：主要城市房价预计在2016年增长7%，受信贷宽松和供应不足影响。

政策动向

降低首付比例：2016年2月，首次购房首付比例降至20%。
降低税费：2016年2月19日，降低契税和营业税。
延长贷款期限：预计房贷期限将延长至25/35年。
住房公积金扩容：政府计划扩大住房公积金覆盖范围。
REITs政策放宽：A股市场可能放宽房地产投资信托基金（REITs）的上市政策。

投资机会

并购机会：大型开发商将通过并购扩张土地储备，以较低成本获取资源。
私有化趋势：部分中小型开发商因估值较低，可能选择私有化或回购股份。
城市更新项目：如中海花湾壹号和富力东山新天地等项目具有高利润率和快速销售的潜力。
多元化业务：部分企业转向地铁站+住宅/商业综合体、物业管理、老年服务等新业务模式。

风险提示

需求萎缩：潜在需求可能因市场饱和而缩小。
信贷质量下降：购房者信用质量可能因市场变化而恶化。
政策不确定性：政府政策可能对市场产生不确定影响。

公司分析

香港上市房企

公司名称	股票代码	评级	当前价格（港元）	目标价格（港元）	上涨空间	NAV折价	FY15 P/E	FY16E P/E	FY16E P/B	FY15 A 股息率	FY16E 股息率	FY15 净负债率	FY16E 净负债率
中国海外发展	688 HK	Buy	23.35	28.20	21%	25%	8.2	7.4	1.1	2.7%	7%	6.6%	7%
华润置地	1109 HK	Buy	18.58	23.80	28%	39%	9.0	7.9	1.0	2.5%	24%	26%
中国金融	884 HK	Buy	1.83	2.00	9%	59%	4.4	4.1	0.7	8.5%	59%	49%
世茂房地产	813 HK	Buy	9.84	14.00	42%	66%	4.6	4.0	0.5	9.1%	58%	56%
COGO	81 HK	Buy	2.38	3.30	39%	70%	6.3	4.1	0.4	2.4%	48%	33%
旭辉控股	3383 HK	Buy	3.83	4.60	20%	66%	5.1	4.7	0.4	4.5%	84%	85%
九龙仓置业	1628 HK	Buy	2.24	2.60	16%	66%	4.7	4.3	0.7	8.6%	79%	75%
中国宏桥	978 HK	Buy	1.15	1.50	30%	52%	14.1	6.0	0.8	1.3%	69%	68%
粤泰控股	123 HK	Buy	0.99	1.39	40%	78%	8.9	8.6	0.4	3.6%	73%	76%
绿城中国	3900 HK	Neutral	5.45	6.70	23%	67%	7.7	4.4	0.4	4.6%	88%	88%
中国恒大	2007 HK	Neutral	3.11	3.00	-4%	39%	5.8	5.6	0.8	5.5%	88%	108%
KWG房地产	1813 HK	n.a.	4.80	n.a.	n.a.	n.a.	4.6	n.a.	n.a.	n.a.	69%	n.a.

A股上市房企

公司名称	股票代码	当前价格（人民币）	市值（百万美元）	三个月平均销售额（百万美元）	FY15 P/E	FY16E P/E	FY16E 股息率	FY15 P/B	FY16E P/B	FY15 净负债率	FY16E 净负债率
中国海外发展	688 HK	23.35	29,641	72.2	8.7	7.2	2.7%	1.1	1.0	7%	7%
华润置地	1109 HK	18.58	16,578	31.2	9.0	7.9	2.5%	1.0	0.9	24%	26%
中国恒大	2007 HK	3.11	8,961	7.0	5.8	5.6	2.5%	0.4	0.5	88%	88%
万科A	000002 CH	24.43	26,319	N/A	14.9	13.0	N/A	N/A	N/A	20.4	19.3
中国建筑国际集团	001979 CH	14.18	17,021	112.6	16.1	13.0	2.4%	2.3	2.1	13.4	15.7
保利地产	600048 CH	8.49	13,869	119.3	7.4	5.8	3.8%	1.3	1.1	86.9	76.9
深圳能源	000069 CH	6.62	8,250	28.2	10.4	8.9	1.3%	1.4	1.1	47.5	N/A
金融街	000402 CH	9.99	4,535	44.2	13.3	10.6	3.0%	1.1	1.1	162.2	165.3
上海世茂	600823 CH	9.89	2,875	12.4	8.5	8.2	1.5%	1.0	0.9	17.0	N/A
中国中车	600675 CH	5.33	1,511	23.1	N/A	20.3	1.3%	3.9	3.2	277.5	N/A
江苏宁沪	000961 CH	17.47	3,937	23.9	58.2	14.6	0.6%	1.9	1.8	201.0	N/A
中国世贸	600007 CH	17.86	2,732	8.0	28.8	27.7	1.2%	3.1	3.0	50.5	N/A

总结

中国房地产行业在2016年面临显著变革，主要体现在并购活动、私有化趋势和城市更新项目的推进。政策支持和市场整合推动了行业增长，但同时也带来了风险。大型开发商如中国海外发展和华润置地具备较强的竞争力，而中小型开发商则面临更高的估值压力。整体行业估值处于低位，未来有望回升。投资者应关注具备并购潜力和城市更新项目的企业，同时注意市场分化和政策变化带来的风险。

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