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周期不死，转型不止 —— 2015年房地产行业投资策略总结

核心内容

2015年房地产行业在政策与货币面持续宽松的背景下，迎来基本面修复与估值提升的双重机会。随着限购放松、降息周期开启和融资限制解除，地产行业将逐步摆脱低迷状态，进入新的景气周期。同时，行业内部的转型趋势日益明显，园区创投和地产金融成为新的投资机遇。

主要观点

1. 行业环境宽松，基本面持续修复

• 政策宽松：自2014年11月起，政策面和货币面的宽松推动地产行业复苏，与历史上的降息周期类似，此次降息将释放供需两端动能。
• 销售回暖：降息效应显著，销售数据上升，开发商推盘热情高涨，为后续市场增长奠定基础。
• 库存压力缓解：库存高企已持续20个月，随着销售回暖，库存压力将逐步缓解，地产“堰塞湖”警报解除。
• 价格企稳：百城房价指数环比转正，价格降幅收窄，预示行业基本面正在改善。

2. 行业投资策略：回归均值与关注转型

• 回归均值：业绩与估值的双重修复将推动地产板块整体上涨，优先考虑相对涨幅较低的标的，如滨江集团、中华企业、中南建设、泰禾集团等。
• 龙头关注：保利地产、招商地产、万科A等龙头房企表现更为稳健，具备更强的抗风险能力。
• 转型机遇：园区类企业将承担融资平台角色，推动产业升级，部分企业可能转型为创投公司。地产金融跨界发展也具有显著联动效应，万科作为品牌最大、资本最充沛的房企，最有可能发展地产基金业务。

关键信息

1.1 政策面与货币面宽松

• 限购、高利率、融资限制三大压制因素逐步消失。
• 2000年以来共经历3次降息周期，其中2008年降息周期对地产行业影响最为积极。
• 2014年11月开始的降息周期将推动地产行业复苏。

1.2 降息对地产的影响

• 降息不仅刺激需求，也抑制供应，是地产周期复苏的重要推手。
• 销售数据显著上升，开发商推盘力度加大，库存高点可能已经出现。

1.3 供给收缩与库存下降

• 过去一年拿地速度下降，未来潜在供应减少，为价格企稳创造条件。
• 去化周数下降至年内低点，库存下降趋势确立。

1.4 需求见底，重回增长

• 需求在2014年经历筑底，预计2015年将伴随降息重回增长通道。
• 量价齐升将改善地产行业实际盈利面。

1.5 降息二次助推地产行业

• 日本在1975和1981年通过降息缓解经济压力，推动地产发展。
• 中国当前降息周期具备类似潜力，地产行业有望迎来二次腾飞。

2.1 转型是地产行业必然趋势

• 成熟市场地产行业转型是大势所趋，中国地产行业亦将步入这一阶段。
• 园区类企业具备转型为创投平台的潜力，推动产业升级。

2.2 园区类企业转型机遇

• 平台整合：部分园区企业可通过整合主导产业提升竞争力。
• 产业升级：产业定位清晰的园区企业可配合经济转型实现主导产业升级。

2.3 地产金融跨界发展

• 铁狮门案例：作为美国地产基金的典范，铁狮门从开发商转型地产基金，具备轻资产运营模式。
• 中国铁狮门：万科具备品牌优势和资本实力，最可能走上地产基金之路。
• 地产基金模式：包括投行、开发商和第三方服务三种出身，具备高ROE和抗风险能力。

投资标的推荐

开发类企业

园区类企业

投资评级说明

• 证券评级：

  • 买入：相对市场表现强于20%
  • 增持：相对市场表现5%~20%
  • 中性：相对市场表现-5%~+5%
  • 减持：相对市场表现弱于5%

• 行业评级：

  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

法律声明

• 本报告仅供申银万国证券研究所有限公司客户使用。
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• 投资有风险，入市需谨慎。