20251207-国盛证券-REITs周报_二级投资回归理性_有巢扩募份额向原持有人配售_10页_892kb

本周中国REITs市场整体呈回调态势，中证REITs全收益指数下跌0.85%，全市场平均下跌0.86%。仅数据中心板块表现积极，累计上涨0.33%，而交通基础设施和消费基础设施板块涨幅落后，分别下跌1.1%和1.7%。资金流向显示基础设施升级类项目交易最活跃，市场分化明显。

本周REITs估值分层显著，现金分派率与内部收益率（IRR）波动加剧。华夏中国交建REIT以9.7%IRR位居榜首，华夏基金华润有巢REIT以单位估值1.85元、P/NAV比率1.74领跑估值区间高位，另有嘉实物美消费REIT与易方达华威农贸市场REIT紧随其后。华夏中国交建REIT年末触及0.70较低水平。

分析师建议关注有序布局策略，一是下修对扩内需与高质量消费的增配预期争取修复弹性；二是捕捉弱周期不动产对红利属性再配置机会，择机挑选拥有持续运营韧性的品种；三是把握REITs扩募驱动，优先考虑资产管理储备丰富、资产储备充足的一线原始权益人（如华夏基金、平安、易方达等）引导的新旧项目切换价值。

风险仍存，包括二级市场估值波动风险、底层资产运营瓶颈及测算误差风险，投资者需保持谨慎。

备注：分析师为金晶、周卓君，原始权益人推荐形态及市场份额变动支撑二次发行走势。数据来自国盛证券2025年12月研究报告。