房地产行业2022年度策略：破与立，旧与新，分与合-20211123-天风证券-69页_3mb

房地产行业2022年度策略总结

核心内容

2022年房地产行业正处于大周期的转折点，政策、销售、融资、土地及企业层面均面临结构性调整。报告提出“破与立，旧与新，分与合”的核心观点，认为行业需要通过规范化的机制建设、信用风险出清、集中度提升等路径实现平稳健康发展。

主要观点

1. 政策：从规范化的长期视角看待短期调整

• 房地产行业面临行政、金融、土地、财税等多维度的长效机制建设。
• 供给侧改革（如金融和土地政策）有效遏制了房企无序扩张和周期波动风险。
• 需求侧调控通过逆周期调节稳定市场，同时租赁市场建设和房地产税试点为长期政策工具。
• 2021年政策调控趋于精细化，因城施策成为主流，政策力度相对温和。

2. 销售：需求曲线的短、中、长期展望

• 2021年全国商品房销售增速前高后低，下半年增速回落受基数效应、房价涨幅放缓、调控边际收紧、涉房贷款压降、房企库存加速变现等因素影响。
• 预计2022年全国商品房销售面积和金额同比分别下降6.3%和6.1%，销售均价微幅增长0.2%。
• 中长期来看，住房需求中枢预计保持稳定，改善性需求释放节奏受房价估值压力影响，引导行业周期阶梯状回落。

3. 企业：信用危机的破与出清周期的立

• 信用风险源于房企不规范经营行为在监管和下行周期中暴露。
• 未来政策将保持定力，防止系统性风险，行业风险考验民营房企的自救能力与市场消化能力。
• 企业需破除激进粗放模式，转向稳健发展模式。

4. 展望：新周期的确立，集中度的启示

• 房地产市场集中度与宏观经济周期密切相关，顺周期下提升较快，逆周期中波动不前。
• 三条红线政策下，房企杠杆率下降，市场集中度有望稳步提升。
• 集中度提升的路径依赖于行业总量走势和房企盈利能力（ROE）。

5. 2022预测：存量与增量的博弈

• 房地产开发投资预计同比下降2.6%，其中土地投资同比大幅下降15%。
• 施工面积预计同比增长0.5%，竣工面积增长4%，新开工面积下降10%。
• 行业面临存量与增量之间的结构性调整。

关键信息

1. 政策调整

• 2021年房地产调控政策呈现“因城施策”特点，市级政策占比最高（48.9%）。
• 土地、金融、税收、租赁等多维度政策组合效应明显。
• 房地产税试点具备温和的预期管理功能，对市场预期产生积极引导作用。

2. 融资机制

• “三条红线”政策实施后，房企普遍加速缩表，有息负债规模同比下降0.9%。
• 贷款集中度管理政策推动国有大行压降涉房贷款，年末按揭贷款有所改善。
• 融资渠道全面收紧，境内外债券显著缩量，房企再融资压力加大。

3. 市场集中度

• 海外及国内历史经验表明，顺周期下市场集中度提升较快，逆周期中则波动不前。
• 2021年H1，假设杠杆加满，Top5、Top10、Top30、Top50房企总资产市占率分别提升2.1pct、3.0pct、3.5pct、3.4pct。
• 集中度提升是未来行业发展的趋势，但房企增长速度仍取决于行业总量走势。

4. 投资建议

• 优质龙头：推荐金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
• 优质成长：推荐金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团。
• 优质物管：推荐碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

风险提示

• 行业信用风险蔓延。
• 销售持续下行。
• 调控政策超预期。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）。

图表与数据参考

• 图1：房地产市场全方位调控。
• 图2：房地产调控政策结构。
• 图3：不同级别房地产调控政策数量。
• 图4：房地产调控政策方向。
• 图5：2021年重点城市调控收紧政策方向。
• 图6：百强房企有息负债和增速。
• 图7：百强房企三线四档满足情况。
• 图8：47家上市银行涉房贷款总额。
• 图9：三个档位银行个人贷款和房地产贷款总额。
• 图10：大型银行个人住房贷款占比变化。
• 图11：大型银行房地产贷款占比变化。
• 图12：房地产贷款余额增速 vs 贷款总额增速。
• 图13：房地产开发贷余额及增速。
• 图14：RMBS年发行规模。
• 图15：RMBS月发行规模。
• 图16：重点房企杠杆变化情况。
• 图17：无息负债结构与预售资金占比。
• 图18：境内债不同类别发行规模。
• 图19：境外债发行规模。
• 图20：房地产开发贷余额。
• 图21：房地产信托余额。
• 图22：商品房销售均价与土地成交均价相对走势。
• 图23：房地产行业长期股权投资、少数股东损益情况。
• 图24：行业整体关联担保余额、其他应付款情况。
• 图25：房地产资金信托余额。
• 图26：2014-2019年存续备案的地产私募基金规模。
• 图27：2020年地产私募股权投资基金规模和数量数额。
• 图28：2020年地产私募股权投资基金规模和数量分布。
• 图29：房地产到位资金。
• 图30：商品房销售额。
• 图31：各区域房屋房地产开发投资额。
• 图32：各区域商品房销售额。
• 图33：房地产贷款余额。
• 图34：个人购房贷款余额。
• 图35：上市房企现金流净额。
• 图36：商品房销售均价与城镇居民人均消费支出。
• 图37：实体经济各部门杠杆率。
• 图38：土地出让收入比重。
• 图39：房地产行业税收比重。
• 图40：美国地产行业历史集中度（交付数量口径）。
• 图41：日本地产行业历史集中度（营收口径）。
• 图42：中国地产行业历史集中度（销售金额口径&总资产口径）。
• 图43：中国地产行业未来集中度测算（总资产口径）。
• 图44：第七次人口普查分区域人口占比。
• 图45：全国销售面积预测及同比。
• 图46：分能级销售面积预测及同比。
• 图47：全国销售均价预测及同比。
• 图48：分能级销售均价预测及同比。
• 图49：全国销售额预测及同比。
• 图50：分能级销售额预测及同比。
• 图51：全国土地购置费累计值及同比。
• 图52：全国新开工面积预测及同比。
• 图53：全国竣工面积预测及同比。
• 图54：全国净停工面积预测及同比。
• 图55：全国施工面积预测及同比。
• 图56：全国施工强度预测及同比。
• 图57：全国施工投资预测及累计增速。
• 图58：全国房地产开发投资及累计增速。
• 图59：全国房地产开发投资结构。
• 图60：2021年三季度各行业公募基金持股比例及超配比例。
• 图61：房地产行业公募基金持仓总市值及占比。
• 图62：申万板块绝对收益（2021年1月1日-11月19日）。
• 图63：申万房地产PE（TTM）和PB（LF）。
• 图64：申万房地产相对沪深300的PE（TTM）和PB（LF）。
• 图65：重点地产股绝对收益（2021年1月1日-11月19日）。
• 图66：A股主流上市房企PE（2020）。
• 图67：A股主流上市房企PE（2021）。
• 图68：A股主流上市房企PB（2020）。
• 图69：A股主流上市房企PB（2021）。

表格与数据参考

• 表1：近年中央对房地产市场调控基调。
• 表2：百强房企三条红线情况。
• 表3：47家主流银行贷款集中度。
• 表4：满足房地产合理需求的相关发言。
• 表5：预售资金监管政策梳理。
• 表6：地产金融动态梳理。
• 表7：深圳市人才安居集团获取租赁住房方式与成本。
• 表8：住房租赁各类型主体概览。
• 表9：2015年以来中央层面住房租赁相关政策。
• 表10：部分省市“十四五”规划关于保障性租赁住房的提法。
• 表11：2019年居民家庭总资产分布情况。
• 表12：近年来提及房地产税的官方会议和文件。
• 表13：房地产税总规模测算。
• 表14：重点城市房地产税测算。
• 表15：海外和上海、重庆试点房地产税对比。
• 表16：二手住房成交参考价政策的核心内容。
• 表17：71城商品房成交面积同比增速热力图。
• 表18：需求测算指标说明。
• 表19：新房住宅中短期需求增量测算。
• 表20：第二批集中供地规则对比。
• 表21：首批二批集中供地“供应”和“成交”数据。
• 表22：第二批集中供地“部分城市”对房地产开发资质与资金来源的规定。
• 表23：部分房企商票贴现率。
• 表24：部分房企境外债到期收益率。
• 表25：代表性房企违约原因概览。
• 表26：房企表外融资渠道概览。
• 表27：上市房企存货减值敏感性计算方法与关键假设。
• 表28：上市房企存货减值敏感性分析结果。
• 表29：地产行业对其他行业需求增加值和供给增加值贡献。
• 表30：中国地产行业集中度测算假设与方法。
• 表31：行业集中度测算相关数据及结果概览（按企业市值进行排名）。

总结

2022年房地产行业将面临政策调整、销售下滑、融资收缩、土地供应收紧及信用风险出清等多重挑战。行业需通过规范化的长效机制、提升集中度、优化企业经营模式等方式实现平稳发展。在投资策略上，应关注优质龙头和成长型房企，以及物业管理企业。同时，需警惕信用风险蔓延和政策超预期等风险。