20211123-天风证券-房地产行业2022年度策略_破与立_旧与新_分与合_69页_3mb

房地产行业2022年度策略总结

核心内容

本报告分析了房地产行业在2021年所处的周期转折点，提出了“破与立，旧与新，分与合”的核心观点，强调行业需经历结构性变革，以实现平稳健康发展。同时，对2022年的行业走势进行了预测，并提出了投资策略建议。

主要观点

• 政策导向：房地产行业正经历由行政、金融、土地、财税等多维度的长效机制建设，旨在稳定市场并防止系统性风险。
• 销售趋势：2021年全国商品房销售增速前高后低，2022年预计销售面积和金额将分别下降6.3%和6.1%，但中长期需求仍具支撑。
• 融资环境：受“三条红线”政策影响，房企普遍加速缩表，融资渠道收紧，银行对涉房贷款比例进行调整。
• 市场集中度：随着行业出清，集中度有望稳步提升，但增长速度受行业总量影响。
• 企业自救：民营房企需加强资产转让和并购转型，以应对信用风险。
• 投资策略：建议关注优质龙头、成长型房企及物业管理公司。

关键信息

1. 政策：从规范化的长期视角看待短期调整

• 长效机制：行业面临行政、金融、土地、财税等长短期、供需双向的长效机制。
• 监管整顿：2019年开启的金融供给侧改革，2020年“三条红线”和贷款集中度政策的出台，改变了房企的扩张路径。
• 调控方向：2021年政策更多聚焦于土地、税收、租赁市场和房地产税，以引导市场预期和稳定需求。
• 房地产税试点：房地产税试点具备政策组合效应，预计力度温和，对短期预期影响有限。

2. 销售：需求曲线的短、中、长期展望

• 短期影响：2021年下半年销售增速回落，受基数效应、房价涨幅放缓、调控边际收紧、贷款压降、房企库存增加、二手房市场拐点、交付不确定性及房地产税试点等多重因素影响。
• 中长期支撑：未来10年住宅需求中枢预计保持在12.8亿平方米，改善性需求非线性释放，引导行业周期阶梯状回落。
• 预测数据：2022年全国商品房销售面积、均价、金额同比增速分别为-6.3%、0.2%、-6.1%。

3. 土地：集中供地急转弯的背后

• 土地市场：2021年下半年土地供需走弱，成交量价齐跌。
• 拿地主体：头部房企和央企拿地比重增加，显示市场集中度提升。
• 集中供地：第二批集中供地规则调整，严控溢价率，推动市场更趋理性。

4. 企业：信用危机的破与出清周期的立

• 信用危机：2021年房企信用风险集中爆发，暴露不规范经营行为。
• 出清路径：房企通过资产转让、并购转型等方式加速出清。
• 政策影响：政策周期拐点下，供给侧问题显现，地价高企和行业内卷导致利润率下行。

5. 展望：新周期的确立，集中度的启示

• 集中度提升：历史经验表明，市场集中度在顺周期中提升较快，在逆周期中波动不前。
• 金融供给侧改革：改变行业规则和发展模式，红线束缚下房企需谨慎逆周期扩张。
• ROE的重要性：中长期发展依赖房企的赚钱能力，ROE对净资产的累积是未来杠杆的根本来源。

6. 2022预测：存量与增量的博弈

• 销售预测：预计2022年商品房销售面积和金额同比分别下降6.3%和6.1%。
• 开发投资：预计2022年房地产开发投资同比下降2.6%，其中土地投资下降15%，施工投资略有增长。
• 投资结构：土地投资、新开工、竣工、施工面积等指标均呈现下降或增长趋势，显示行业调整。

7. 策略：把握左侧收并购和右侧集中度

• 投资建议：推荐优质龙头房企（如金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口）和成长型房企（如金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团），以及优质物管企业（如碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业）。
• 风险提示：行业信用风险、销售下行、政策超预期等风险需关注。

推荐股票

• 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口
• 优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团
• 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业

风险提示

• 行业信用风险蔓延
• 行业销售持续下行
• 调控政策出现超预期调整

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 上次评级：强于大市

图表与数据

• 图表目录：包含政策、销售、土地、融资、企业等多方面图表，展示市场调控、销售走势、土地成交、房企负债率等关键数据。
• 数据来源：聚源数据、天风证券研究所、中指研究院、国务院官网等。

结论

本报告指出，房地产行业正处于大周期的转折点，政策调控和市场出清将推动行业向规范化、平稳健康发展。建议投资者关注优质房企和物管企业，把握收并购和集中度提升的机遇，同时警惕信用风险和政策变化带来的不确定性。