2022-11-29-港交所-易居企业控股_2021年度报告_354页_3mb

中国创新的房地产交易服务商总结

核心内容

本集团是一家基于房地产数据的房地产交易服务商，专注于房地产营销和数字化服务两大战略方向。2021年，由于房地产市场整体下行，集团面临显著挑战，全年录得亏损人民币122.65亿元。尽管如此，集团积极调整业务结构，优化资源配置，致力于通过数字化转型和全产业生态布局实现业务恢复。

主要观点

• 行业背景：2021年，房地产行业在“房住不炒”政策下进入寒冬，成交量持续下降，多家开发商出现信用危机。
• 集团应对措施：
  • 严格限制开支，重整成本结构。
  • 裁撤一手房代理服务中的问题项目，调整人员配置，优化资源投入。
  • 积极催缴应收账款，制定清收计划，优先选择回款有保障的高质量项目。
  • 推动数字化转型，通过收购“天猫好房”实现线上房地产营销和交易的独家经营权。
• 战略布局：
  • 数字化营销：围绕“天猫好房”构建线上线下全链条平台，提升获客能力。
  • 数字化服务：围绕“克而瑞大数据”打造不动产数字化解决方案平台生态，拓展至存量资产管理领域。

关键信息

财务数据（2021年）

• 总收入：人民币88.66亿元，较2020年增长10.1%。
• GTV：
  • 房地产代理服务：人民币2963亿元。
  • 房地产经纪网络服务：人民币1195亿元。
• 年内亏损：人民币122.65亿元。
• 年内全面开支总额：人民币122.61亿元。
• 经营亏损：人民币104.27亿元，经营亏损率117.6%。
• EBITDA亏损：人民币109.30亿元。

成本与支出

• 员工成本：人民币32.43亿元，占收入36.6%，较2020年增长18.6%。
• 宣传及推广开支：人民币30.48亿元，较2020年增长222%。
• 租金开支：人民币11.14亿元，较2020年增长229%。
• 折旧及摊销开支：人民币43.53亿元，较2020年增长106.7%。
• 预期信贷损失拨备：人民币89.64亿元，较2020年增长5094.9%。
• 其他经营成本：人民币717.7万元，较2020年增长99.7%。
• 融资成本：人民币538.8万元，较2020年增长11.8%。
• 所得税开支：人民币360.9万元，较2020年增长43%。

资本开支

• 资本开支总额：人民币369.83亿元。
• 主要用途：购买物业及设备，其中租赁物业装修成本占较大比例。

财务状况

• 流动性：主要依赖经营现金流、外部借款及美元计值优先票据。
• 现金及现金等价物：2020年为人民币75.16亿元，2021年为人民币33.15亿元。
• 资本负债比率：2021年为56.6%，较2020年31.9%有所上升。
• 资产负债表外承担：截至2021年12月31日，无任何资产负债表外交易。

重大收购与出售

1. 添环网络股权转让：

   • 2021年4月27日，上海孜咏与上海添环及添环管理签订转让协议，以人民币3亿元收购上海添环网络服务有限公司全部股权。
   • 收购于2021年5月30日完成。

2. 合资企业股权收购：

   • 2021年4月28日，与阿里巴巴投资有限公司签订收购协议，拟收购合资公司85%股权，金额为18.6亿港元。
   • 合资企业收购协议于2021年9月1日终止，相关权利义务失效。

附屬公司及聯屬公司的重大收購及／或出售

• 添环网络股权转让：收购完成，为集团拓展线上房地产营销能力。
• 合资企业股权收购：交易终止，未完成。

其他重要信息

• 股份及交易信息：
  • 股份代号：2048。
  • 公司网站：www.ehousechina.com。
  • 注册办事处：Maples Corporate Services Limited。
  • 香港主要营业地点：大新金融中心40楼。
  • 主要往来银行：上海浦东发展银行、中信银行、交通银行、招商银行。
• 法律事务：
  • 香港及美国法律顾问：Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom。
  • 中国法律顾问：国浩律师事务所（上海）。
  • 开曼群岛法律顾问：Maples and Calder (Hong Kong) LLP。
• 非IFRS指标：
  • 经营亏损及经营亏损率用于说明集团经营状况，但与IFRS不符，可能无法与其他公司指标直接比较。
  • EBITDA用于强调经营业绩及更接近现金流量，但同样不适用于IFRS标准比较。

未来展望

随着房地产行业逐渐回暖，上游开发商流动性恢复，集团相信可通过业务协同效应逐步实现业务恢复。集团将继续聚焦数字化营销和数字化服务，强化全链条布局，提升客户价值和市场竞争力。