20260225-浙商证券-房地产行业点评报告_新七条_松限购_促改善_3页_214kb

报告摘要

2026年2月25日，上海市五部门联合印发新版“沪七条”房地产政策，标志着上海房地产调控政策进入新一轮优化阶段。此次政策在限购、信贷、公积金及税收等方面进行了全面、深化的调整，旨在系统性降低购房门槛、提升购买力、减轻置换成本，以更精准地满足刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳健康发展。

政策力度显著加大
相较于2024年版本，本次政策在多个维度进行了更大力度的优化，特别是在限购、信贷和税收方面，显示出更强的市场干预意图和政策支持力度。
短期提振市场信心
政策向市场传递明确的托底和鼓励信号，有助于扭转观望情绪，带动刚性及改善需求在短期内入市，预计在“小阳春”期间推动新房与二手房交易量回升。
结构性影响突出
政策对核心区域和改善型产品的影响更为显著，中心城区及近郊成熟板块的房价稳定性和流动性有望得到支撑，高总价改善型住房及多房间户型的需求将被有效激发。
促进市场循环
公积金“认贷”放松与房产税豁免政策精准针对改善型客户，有助于降低置换成本，推动“卖一买一”链条的修复，从而促进一、二手房市场的良性联动和整体流动性恢复。

政策维度	2024年9月政策（回顾）	2026年2月新政（本次）
住房限购政策	1. 缩短非沪籍外环外购房社保年限至满1年；<br>2. 提升高积分居住证持有者待遇；<br>3. 临港新片区可增购1套。	1. 缩短非沪籍外环内购房社保年限至满1年；<br>2. 允许符合条件的非沪籍在外环内增购1套；<br>3. 新增居住证购房通道，持证满5年可全市限购1套，无需社保/个税证明。
信贷与公积金政策	1. 降低商业贷款首付比例；<br>2. 降低存量房贷利率；<br>3. 调整公积金二套房贷首付比例。	1. 公积金贷款额度大幅提高，首套最高达240万，叠加多子女、绿色建筑等因素可达324万；<br>2. 优化贷款套数认定，结清公积金贷款且家庭住房≤1套的可再次申请公积金贷款；<br>3. 扩大多子女家庭支持，公积金优惠从首套拓展至二套，额度上浮20%。
个人住房房产税	1. 调整增值税免征年限至2年；<br>2. 取消普通住房/非普通住房标准。	新增免税情形：本市户籍家庭成年子女新购或置换的唯一住房暂免征收房产税（即使未成年时曾与父母共有房产）。