> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** 房地产 报告日期：2026年02月25日 # 新七条、松限购、促改善 一一行业点评报告 # 投资要点 事件：2026年2月25日，上海市五部门联合印发新版“沪七条”政策点评： # □ 政策内容对比分析：2026年新政vs.2024年旧政 2024年的上海地产政策已在外围区域松绑限购、优化普通住宅标准、降低首付比例及房贷利率等方面做出调整。相较于2024年版本，本次政策在限购、信贷、公积金及税收方面进行了全面、深化的优化调整，我们认为此次力度显著加大，旨在系统性降低购房门槛、提升购买力、减轻置换成本，以更精准、更强力地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。（详见表1） # 短期提振市场信心，结构性影响或更显著 我们认为，此次沪七条政策对上海楼市有以下几个影响： 1）短期刺激需求释放，提振市场信心与活跃度。我们认为此次政策力度向市场传递明确的托底和鼓励信号，有助于扭转观望情绪。特别是外环内购房资格的放宽，我们认为有望带动积压的刚性及改善需求在短期内入市，带动二手房和新房交易量在“小阳春”期间出现回升。 2）结构性影响突出，核心区域和改善产品更受益。我们认为此次政策对上海楼市结构性影响或更突出，核心区域和改善产品更受益。区域方面，我们认为限购放松或将直接作用于中心城区及近郊成熟板块，其房价的稳定性和流动性有望得到支撑。产品方面，高总价的改善型住房（尤其是符合公积金贷款上限提升条件的房源）和多房间户型（受益于多子女政策）的需求或可以得到更有效的激发。 3）促进市场循环，修复“卖一买一”置换链条。此次公积金“认贷”放松与房产税豁免政策，精准针对改善型客户。我们认为这将会有助于降低置换成本，促使更多家庭出售现有住房以购买更优质住房，从而盘活二手房存量，促进一、二手房市场的良性联动和整体流动性的恢复。 # 投资建议 我们认为，此次“沪七条”新政在力度、覆盖面和系统性上均超过先前政策，对上海房地产市场基本面的企稳修复作用更为显著。投资方面我们建议关注以下三条主线： 1）弹性优先——上海本地国企/房企：直接受益于区域市场热度回升，业务集中度高，业绩和估值弹性最大。 关注：城投控股、中华企业、西藏城投。 2）龙头稳健——重仓上海的资源型房企：在上海拥有优质土储和强大品牌影响力的全国性龙头，将受益于市场整体回暖和新房去化加速。 关注：招商蛇口、华润置地、建发国际。 3）估值修复——经营优质的全国性房企：政策暖风将改善行业整体预期，推动优质房企估值修复。 关注：滨江集团（深耕长三角、财务稳健）、建发股份（“地产+供应链”双轮驱动，土储质量佳）。 □ 风险提示：1）政策效果持续性风险；2）市场分化风险 # 行业评级：看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn # 相关报告 1《2026年房地产行业风险排雷手册》2025.12.11 2《优选“轻”与“好”》2025.10.27 3《“地产 $^+$ 科技”利润领跑》2025.09.29 表 1: 2024VS2026 上海房地产政策对比 <table><tr><td>政策维度</td><td>2024年9月政策（回顾）</td><td>2026年2月新政（本次）</td></tr><tr><td>1.住房限购政策</td><td>1.缩短非沪籍外环外购房社保年限：从“连续缴纳满3年及以上”调减为“满1年及以上”。2.提升高积分居住证持有者待遇：持《上海市居住证》且积分达标、社保/个税满3年及以上的非沪籍家庭，享受沪籍家庭购房待遇。3.临港新片区差异化政策：在职住分离群体现有政策基础上，可在新片区增购1套。</td><td>1.缩短非沪籍外环内购房社保年限：从“连续缴纳满5年”大幅降至“满1年以上”。2.允许符合条件的非沪籍增购：社保/个税满3年及以上，可在现有政策基础上于外环内增购1套。3.新增居住证购房通道：持《上海市居住证》满5年及以上，可在全市限购1套，无需社保/个税证明。</td></tr><tr><td>2.信贷与公积金政策</td><td>1.降低商业贷款首付比例：首套从20%降至15%；二套从35%降至25%（特定区域20%）。2.落实降低存量房贷利率。3.调整公积金二套房贷首付比例。</td><td>1.大幅提高公积金贷款额度：首套最高额度从160万提至240万，叠加多子女、绿色建筑等因素，家庭最高可达324万。2.优化贷款套数认定：结清公积金贷款且家庭住房≤1套的，再次购房可申请公积金贷款。3.扩大多子女家庭支持：公积金优惠从首套拓展至二套，最高额度上浮20%。</td></tr><tr><td>3.个人住房房产税</td><td>1.调整增值税免征年限：个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。2.取消普通住房/非普通住房标准。</td><td>新增免税情形：对本市户籍家庭，成年子女新购或置换的、属于其家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税（即使其未成年时曾与父母等共有房产）。</td></tr></table> 资料来源：人民日报、上海市房屋管理局，浙商证券研究所 # 股票投资评级说明 以报告日后的6个月内，证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，定义如下： 1.买入：相对于沪深300指数表现 $+20\%$ 以上； 2.增持：相对于沪深300指数表现 $+10\% \sim +20\%$ 3.中性：相对于沪深300指数表现 $-10\% \sim +10\%$ 之间波动； 4.减持：相对于沪深300指数表现 $-10\%$ 以下。 # 行业的投资评级： 以报告日后的6个月内，行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，定义如下： 1.看好：行业指数相对于沪深300指数表现 $+10\%$ 以上； 2.中性：行业指数相对于沪深300指数表现 $-10\% \sim +10\%$ 以上； 3.看淡：行业指数相对于沪深300指数表现 $-10\%$ 以下。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重。 建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 # 法律声明及风险提示 本报告由浙商证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，经营许可证编号为：Z39833000）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但浙商证券股份有限公司及其关联机构（以下统称“本公司”）对这些信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更。本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务。 本报告仅供本公司的客户作参考之用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理公司、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 本报告版权均归本公司所有，未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、发布、传播本报告的全部或部分内容。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明本报告发布人和发布日期，并提示使用本报告的风险。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。 # 浙商证券研究所 上海总部地址：杨高南路729号陆家嘴世纪金融广场1号楼25层 北京地址：北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦E座4层 深圳地址：广东省深圳市福田区广电金融中心33层 上海总部邮政编码：200127 上海总部电话：(8621)80108518 上海总部传真：(8621)80106010 浙商证券研究所：https://www.stocke.com.cn