20260225-财信证券-房地产_上海_沪七条_政策点评-政策大幅加码_提振市区需求_3页_247kb

上海房地产政策分析总结

核心内容概述

2026年2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称“沪七条”），旨在通过限购放松、公积金提额、房产税减免等措施，精准提振市区房地产市场需求，尤其是改善型需求和新市民定居需求。

主要政策内容

1. 限购政策调整

• 非沪籍购房社保年限：外环内购房社保年限从“满3年”降至“满1年”，大幅降低新市民购房门槛。
• 外环内增购政策：社保满3年的非沪籍家庭或单身人士，可在现有政策基础上，在外环内再购买一套住房，激活二套购房需求。
• 政策效果：打通了“先在外环外上车，后回核心区改善”的置换路径，释放市区改善型购房需求。

2. 公积金政策优化

• 首套贷款额度：从160万元提高至240万元，叠加绿色建筑及多子女政策，最高可达324万元。
• 利率优势：目前上海公积金首套贷款利率为2.6%（5年以上），与额度提升形成叠加效应，显著增强购房购买力。
• 套数认定：明确“认贷不认房”，已结清公积金贷款的家庭，若住房≤1套，可再次申请公积金贷款。

3. 房产税政策调整

• 新增豁免情形：成年子女家庭新购住房，若为该家庭唯一住房，即使早年与父母共有房产，也可暂免征收房产税。
• 政策意图：解决户籍青年因早年与父母共有房产而面临房产税压力的问题，精准支持婚育需求。

主要观点

• 政策力度超预期：本次“沪七条”政策在限购、公积金、房产税等方面均有明显放松，尤其对核心区改善型需求的支持力度较大。
• 市场反应积极：预计3月起，上海外环内二手房带看量及新房去化率将明显回升，带动市场活跃度。
• 投资建议：
  • 关注在核心城市拥有优质土储、产品力突出、符合“好房子”导向的标杆房企；
  • 重视受益于二手房回暖的房地产中介企业。

关键信息

• 政策目标：激活改善型需求和新市民定居需求，推动房地产市场回暖。
• 时间范围：政策自2026年2月25日起实施，预计对二季度市场产生积极影响。
• 风险提示：
  • 政策效果不及预期；
  • 盈利能力继续下滑；
  • 销售不及预期；
  • 资产减值风险。

行业评级

• 投资评级：同步大市
• 评级说明：行业指数涨跌幅相对沪深300指数变动幅度为-5%～5%，表明房地产行业表现与市场整体基本持平。

政策对比（表1）

资料来源

• 上海市住房和城乡建设管理委员会
• 上海市公积金管理中心
• 财信证券

评级系统说明

• 投资评级以报告发布日后的6～12个月内所评股票/行业涨跌幅相对于同期市场指数为基准。
• 行业投资评级分为“领先大市”、“同步大市”、“落后大市”，其中“同步大市”为当前评级。

免责声明

• 本报告风险等级为R3，仅适用于风险评级高于R3级的投资者。
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