> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** 行业点评 (R3) 房地产 # 政策大幅加码，提振市区需求 上海“沪七条”政策点评 2026年02月25日 评级 同步大市 评级变动： 维持 行业涨跌幅比较 <table><tr><td>%</td><td>1M</td><td>3M</td><td>12M</td></tr><tr><td>房地产</td><td>-2.61</td><td>0.48</td><td>9.34</td></tr><tr><td>沪深300</td><td>0.71</td><td>6.47</td><td>19.30</td></tr></table> 陈刚 分析师 执业证书编号：S0530525110001 chengang48@hnchasing.com # 相关报告 # 投资要点： > 事件：2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称“沪七条”），政策涵盖限购放松、公积金提额、房产税减免三大维度。 > 本次“沪七条”的主要边际变化体现在：非沪籍购房门槛从“满3年”降至“满1年”，且允许满3年群体在外环内增购；公积金首套贷款额度从160万大幅提升至240万；房产税针对“成年子女家庭唯一住房”予以豁免。政策直指改善需求和新市民定居，预计将有效提振二季度置换需求。 > 限购政策：精准提振市区需求，打通置换环节堵点。将非沪籍购买外环内住房的社保要求从3年降至1年，这意味着新就业的年轻人（如刚毕业留沪工作满1年者）可直接获得市中心房票。针对已在沪工作稳定（满3年）但此前受限购套数制约无法置换的群体，允许其在核心区购买第二套。这实质上是打通了“先在外环外上车，后回核心区改善”的置换路径。 > 公积金政策：大幅提升贷款额度与“认贷不认房”。公积金贷款首套额度从160万提至240万，是本次政策中最具力度的部分。考虑到目前上海公积金首套贷款利率已下调至 $2.6\%$ （5年以上），240万的贷款额度叠加多子女及绿色建筑政策，最高可达324万，基本可以覆盖市区一套中档改善房的绝大部分贷款需求。 房产税政策：破解户籍青年“唯一住房”认定难题，支持婚育需求。此前户籍青年若在未成年时与父母共有房产，成年后独立购房往往被认定为二套房，面临房产税压力。本次明确对成年子女家庭新购且属于其家庭唯一住房的，即便早年与父母共有，也暂免征收房产税。这一规定消除了户籍年轻人分户购房、结婚置业的税负顾虑，是支持合理居住需求和鼓励适龄婚育的精准举措。 > 投资建议：本次“沪七条”政策力度超出市场预期。不同于2025年8月政策出台时主要针对外环外去库存，本次政策直接瞄准购买力最强的核心区改善需求和新市民定居需求。预计3月起，上海外环内二手房的带看量及新房项目的去化率有望迎来明显回升。我们建议重点关注，1)在核心城市拥有优质土储、产品力突出、符合“好房子”导向的标杆房企，2）受益于二手房回暖的房地产中介。 > 风险提示：政策效果不及预期的风险，盈利能力继续下滑、销售不及预期、资产减值的风险等 表 1: 上海楼市政策变化对比 <table><tr><td></td><td>关于优化调整本市房地产政 策措施的通知(2025.8.25)</td><td>关于进一步优化调整本市房 地产政策的通知(2026.2.25)</td><td>政策变化</td></tr><tr><td>非沪籍购房社保年 限</td><td>外环外:满1年不限套数;外 环内:满3年限购1套</td><td>外环内购房年限缩短:满1年 即可在外环内购买1套;满3 年可在外环内增购至2套</td><td>核心区门槛大幅降低。外环内社 保要求从3年压缩至1年。</td></tr><tr><td>非沪籍二套资格</td><td>仅限外环外不限套数,外环 内严格限购1套</td><td>外环内定向松绑:社保满3年 非沪籍家庭/单身,可在执行 现有政策基础上,在外环内 增购1套</td><td>二套需求被激活。针对在上海工 作(满3年)但此前仅能购买一 套的群体,此次给予其在核心区 再购一套的权利。</td></tr><tr><td>公积金最高额度</td><td>首套160万元(叠加绿色建 筑及多子女政策最高216万 元)</td><td>首套提高至240万元(叠加 政策最高可达324万元);二 套额度同步提高</td><td>额度大幅度提升,购买力显著增 强。叠加公积金的低利率,对中 高端改善项目构成实质性利好。</td></tr><tr><td>公积金套数认定</td><td>未提及</td><td>明确“认贷不认房”:已使用 过公积金贷款的家庭,若已 结清且住房≤1套,再次购房 可申请公积金贷款</td><td>置换链条打通。有助于“卖旧买 新”的改善型客户继续享受低息 的公积金贷款。</td></tr><tr><td>房产税免征情形</td><td>非沪籍首套免征</td><td>新增沪籍成年子女豁免:子 女成年后新购住房属于该成 年子女家庭唯一住房的,暂 免征收房产税</td><td>精准支持婚育需求。解决沪籍青 年因早年与父母共有房产而造 成的税负问题。</td></tr></table> 资料来源：上海市住房和城乡建设管理委员会,上海市公积金管理中心,财信证券 # 评级系统说明 以报告发布日后的6一12个月内，所评股票/行业涨跌幅相对于同期市场指数的涨跌幅度为基准。 <table><tr><td>类别</td><td>投资评级</td><td>评级说明</td></tr><tr><td rowspan="4">股票投资评级</td><td>买入</td><td>投资收益率超越沪深300指数15%以上</td></tr><tr><td>增持</td><td>投资收益率相对沪深300指数变动幅度为5%一15%</td></tr><tr><td>持有</td><td>投资收益率相对沪深300指数变动幅度为-10%一5%</td></tr><tr><td>卖出</td><td>投资收益率落后沪深300指数10%以上</td></tr><tr><td rowspan="3">行业投资评级</td><td>领先大市</td><td>行业指数涨跌幅超越沪深300指数5%以上</td></tr><tr><td>同步大市</td><td>行业指数涨跌幅相对沪深300指数变动幅度为-5%一5%</td></tr><tr><td>落后大市</td><td>行业指数涨跌幅落后沪深300指数5%以上</td></tr></table> # 免责声明 本报告风险等级定为R3，由财信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作，本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。 根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告仅供本公司客户中风险评级高于R3级（含R3级）的投资者使用。本报告对于接收报告的客户而言属于高度机密，只有符合条件的客户才能使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司当然客户。本报告仅在相关法律法规许可的情况下发放，并仅为提供信息而发送，概不构成任何广告。 本报告所引用信息来源于公开资料，本公司对该信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的信息、资料、建议及预测仅反映本公司于本报告公开发布当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及预测不一致的报告。本公司对已发报告无更新义务，若报告中所含信息发生变化，本公司可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司及本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此作出的任何投资决策与本公司及本公司员工或者关联机构无关，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，也可能涉及为该等公司提供或争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务、金融产品等相关服务，投资者应充分考虑可能存在的利益冲突。本公司的资产管理部门、自营业务部门及其他投资业务部门可能独立作出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面授权，任何机构和个人（包括本公司客户及员工）均不得以任何形式、任何目的对本报告进行翻版、刊发、转载、复制、发表、篡改、引用或传播，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用，请投资者谨慎使用未经授权刊载、转发或传播的本公司研究报告。经过书面授权的引用、刊载、转发，需注明出处为“财信证券股份有限公司”及发布日期等法律法规规定的相关内容，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告由财信证券研究发展中心对许可范围内人员统一发送，任何人不得在公众媒体或其它渠道对外公开发布。任何机构和个人（包括本公司内部客户及员工）对外散发本报告的，则该机构和个人独自为此发送行为负责，本公司不因此承担任何责任并保留对该机构和个人追究相应法律责任的权利。 # 财信证券研究发展中心 网址：stock.hnchasing.com 地址：长沙市岳麓区茶子山东路112号湘江财富金融中心B座25楼 邮编：410005 电话：0731-84403360 传真：0731-84403438