中国指数研究院：干货分享IFM综合设施管理的布局与思考_8页_767kb

IFM 综合设施管理的布局与思考总结

核心内容概述

2022年10月25日，中指研究院主办的“2022全国物业服务IFM专题研讨会”成功举办。本次研讨会围绕“思过去·看现在·论未来”的主题，邀请了多家优秀企业及行业专家，共同探讨综合设施管理服务（IFM）的发展方向、企业资源整合及客户需求精准满足等议题。IFM作为物业管理行业服务边界扩展后的新兴服务模式，正在成为企业后勤服务的重要组成部分。

主要观点与关键信息

1. IFM 的定义与特点

IFM 是一种综合设施管理服务，其核心在于整合人、财、物、空间、技术等要素，为客户提供“全生命周期+全生活场景”的服务。其主要特点包括：

• 多元化：服务对象涵盖C端、B端和G端。
• 场景化：服务形式与客户实际应用场景紧密结合。
• 碎片化：服务内容分散但系统化。
• 精细化：精准满足客户个性化需求。
• 差异化：针对不同客户定制不同服务。
• 定制化：服务内容高度匹配客户需求。

2. 企业服务对象的多元化

• C端：主要面向社区业主，提供生活场景下的综合服务。
• B端：以企业为主要服务对象，涵盖办公空间运营、员工后勤、安全管理等。
• G端：服务于政府机构，提供公共设施的管理与支持。

3. 金科服务的 IFM 生态圈

• 发展历程：自2012年起拓展非住宅项目，2019年成立政企事业部，2021年成立餐服事业部。
• 品牌建设：2021年底推出“金悦企服”IFM高端服务品牌，覆盖全国超200个项目。
• 运营模式：以“共赢共生”为核心，通过战略融合、运作体系和价值链重构构建生态体系。
• 业务重点：聚焦客户深度与广度，推动产品中转、组织管理、满意度管理及供应商管理的优化。

4. 长城物业的 IFM 运营模式

• 业务覆盖：金融、科技、高端制造、医疗等行业客户。
• 服务内容：提供不动产管理、办公空间运营、商旅交通、员工后勤、人事服务、员工健康及应急保障等服务。
• 行业现状：IFM 国内尚处于起步阶段，政策法规尚不完善，标准化和专业化面临挑战。
• 行业趋势：强调“以人为中心”，重视服务体验，推动“标准化、科技化、智能化”服务，兼顾“风险管理与性价比”。

5. 新城悦服务的 IFM 战略布局

• 战略方向：响应国家新型城镇化战略，推动高校、医院等公共设施后勤社会化。
• 核心业务：
  • 团餐业务：覆盖长三角、成渝、环渤海等区域，项目超130个。
  • 电梯服务：具备国家特种设备A级资质，提供从销售安装到维保维修的全链条服务。
• 运营模式：以智慧运营中心为平台，聚焦政企客户所需，推动多业务协同，实现“大后勤”服务的多样化发展。

6. 浦江中国的数字化运维实践

• 业务背景：浦江中国是非住宅物业板块首家在香港上市的企业。
• 数字化平台：自主研发的 POMS 设施设备管理平台，实现空间、设备、人员和工作的数字化管理。
• 运营目标：通过数据积累与分析，支持客户决策，提升运维效率和经济性。
• 发展方向：推动非住宅空间的精细化、生态化运维管理。

7. 嘉信立恒的 IFM 探索与实践

• 服务理念：提供一站式解决方案，涵盖设施管理全流程及战略规划外包。
• 客户领域：集中在汽车&新能源、互联网信息业、零售商业、半导体、工业制造、医疗、教育、政府公建等八大领域。
• 零碳 IFM：
  • 实现多个项目的碳中和咨询、节能改造与碳资产管理。
  • 成功案例包括苏州商业体、北京工厂、无锡商业场所和数据中心等。
• 未来展望：推动零碳与 IFM 的结合，通过驻场服务深入嵌入客户节能需求，实现全生命周期碳管理。

8. ISO/TC267 WG4 专家刘军的行业思考

• 设施管理的定义：整合人员（People）、场所（Place）、过程（Process），以改善人们生活质量、提升组织生产力为目标。
• 核心逻辑：Place 是连接 People 和 Process 的桥梁，设施管理的关键在于理解其战略价值。
• 行业趋势：
  • 强调“道”与“术”的结合，即战略性价值与具体服务手段。
  • 倡导将设施视为组织资源进行管理，推动战略性设施管理的发展。
  • 建立价值体系顶层设计和系统化管理体系，实现 IFM 对客户的战略支持。

总结

IFM 作为物业服务的重要延伸，正逐步从传统的设施维护转向综合性、定制化的后勤服务。其发展趋势包括服务对象的多元化、服务内容的场景化与智能化、以及企业间合作关系的深化。当前，IFM 面临标准化、专业化、人才储备等挑战，但其在提升客户运营效率、改善工作环境、推动绿色低碳转型等方面展现出巨大潜力。未来，IFM 将更加注重战略价值的实现，通过数字化与专业化手段，成为企业可持续发展的重要支撑。